Piano Operativo

1. Descrizione dei tessuti urbani misti

1.1. I tessuti urbani misti (morfotipo delle urbanizzazioni contemporanee di riferimento: TR6) nella specifica realtà di Campi Bisenzio individuano sia singoli complessi edilizi a destinazione produttiva posti in contesti prevalentemente residenziali sia aree urbane caratterizzate da insediamenti prevalentemente produttivi spesso sottoutilizzati o dismessi ed in genere in condizioni di degrado, sia estesi brani di citta caratterizzati dalla diffusa compresenza di edifici per la residenza, di edifici per la produzione artigianale e industriale o per il commercio che determinano un assetto urbano disomogeneo, di bassa qualità e carente di infrastrutture e di servizi. Per queste ragioni, i tessuti misti sono in diversi casi individuati dal PO come aree degradate ai sensi dell'art.123 della LR 65/2014 e come indicato al successivo art. 61.

1.2 Il Piano Operativo persegue l'attivazione di un diffuso ed articolato intervento di riqualificazione dei tessuti urbani misti, dalla scala del singolo edificio fino alla dimensione urbana come indicato all'art.62 comma 1, diversificando le azioni in relazione alle caratteristiche, alle destinazioni e alle vocazioni delle aree. A tal fine il primo PO distingue le aree da orientare verso una destinazione prevalentemente o esclusivamente residenziale da quelle ove si ritiene corretto ed ammissibile mantenere le strutture produttive ancora attive e compatibili con il contesto insediativo: in entrambi casi il PO cerca di promuovere il riordino e la riqualificazione dei tessuti con interventi di potenziamento dei servizi e degli spazi pubblici, di rinnovo edilizio ed architettonico dell’edificato, di qualificata sistemazione paesaggistica e ambientale dei margini urbani.

2. Classificazione in zone dei tessuti urbani misti

2.1. I tessuti urbani misti sono campiti classificati come zone BR e nelle tavole del PO sono distinti con diverse campiture e sigle nel modo seguente:

• - zone BR1 che individuano i tessuti misti a vocazione residenziale
• - zone BR2 che individuano i tessuti misti a destinazione prevalentemente produttiva

2.2. Le destinazioni d’uso, gli interventi ammessi e previsti nelle zone BR1 e BR2 sono disciplinati nei due articoli seguenti. Le zone BR1 e BR2 sono assimilate alle zone B del DM 1444/1968.

2.3 E’ consentito chiedere la variazione dalla zona BR1 alla zona BR2 e viceversa solo mediante Piano di recupero con contestuale variante al presente PO.

1. Nelle zone BR1 che individuano i tessuti misti a vocazione residenziale, il Piano Operativo incentiva gli interventi di riuso e di riqualificazione dell'edificato esistente se finalizzati a consolidare e sostenere la funzione residenziale e le funzioni ad essa connesse. In particolare il PO incentiva gli interventi di riqualificazione edilizia e di riqualificazione insediativa come descritti all'art.62 comma 1, rispettivamente alle lettere a) e b). Il PO prevede inoltre ed ammette proposte di più complessi interventi di riqualificazione e di rigenerazione urbana (art.62 comma 1 lettera c) con le procedure e le modalità indicate ai successivi artt. 99.

2. Destinazioni d’uso nelle zone BR1

2.1 Nelle zone BR1 sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso:

• - residenza
• - artigianato di servizio
• - commerciale ad esclusione del commerciale al dettaglio per medie e grandi strutture di vendita e ad esclusione dei distributori di carburante
• - direzionale e di servizio ad eccezione dei servizi per il gioco e per l’intrattenimento
• - turistico-ricettiva purché compatibili con la residenza
• - attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico se compatibili con la residenza.

Alle attività industriali e artigianali esistenti, se non comprese negli elenchi delle industrie insalubri, se non moleste e se integrate nel tessuto urbano e con la residenza, sono consentiti, fino alla cessazione delle attività, interventi di ristrutturazione edilizia conservativa ed ampliamenti una tantum fino al 10% della SE esistente per la realizzazione di interventi di adeguamento produttivo e igienico sanitario a condizione che non si superino i seguenti parametri:

• - un indice di edificabilità fondiaria IF di 0,60 mq/mq,
• - un indice di copertura IC di 0,50 mq/mq
• - un’altezza non superiore a quella degli edifici esistenti.

3. Interventi ammessi nelle zone BR1

3.1. Nelle zone BR1, fino all’attivazione di interventi di riqualificazione edilizia o di riqualificazione insediativa di cui all'art.62 comma 1, sono ammessi gli interventi consentiti nelle zone B3 all’art.48 comma 3 e comma 4, (per il comma 4.1 limitatamente alle lettere a), c), e primo capoverso della lettera d). Sono fatte salve le disposizioni relative agli immobili a destinazione industriale e artigianale di cui al precedente comma 1.1; agli interventi ammessi non si applica alcuna premialità aggiuntiva.

3.2 Nelle zone BR1, nel caso di riqualificazione edilizia o insediativa orientata verso la destinazione residenziale e le funzioni ad essa connesse (comma 1.1), è consentito demolire e ricostruire la SE esistente fino al raggiungimento dei seguenti parametri:

• INDICE DI EDIFICABILITA’ FONDIARIA IF mq/mq 0,45
• INDICE MASSIMO DI COPERTURA IC mq/mq 0,35
• ALTEZZA MASSIMA H altezza esistente con un minimo garantito di mt 8,00

Se la SE esistente è inferiore all’IF sopraindicato è possibile incrementarla fino al 20% e comunque fino al raggiungimento dei suddetti parametri.

3.3 Gli interventi di riqualificazione edilizia e di riqualificazione insediativa sono assoggettati a progetto unitario convenzionato. Essi devono prevedere:

• - la realizzazione di una superficie a parcheggi pubblici pari almeno alla metà delle dotazioni indicate all'art.19,
• - un’accurata e qualificata sistemazione delle aree pertinenziali e dei confini dei lotti, sopratutto se coincidono con i margini urbani, come indicato all'art.133,
• - un ordinato assetto dei fronti stradali e dei fronti verso il territorio aperto, fondato su un’attenta progettazione architettonica e paesaggistica dell’intervento.

3.4 Il PO incentiva gli interventi di riqualificazione edilizia e insediativa nelle zone BR1 nel modo seguente:

• - gli interventi di riqualificazione edilizia di un singolo fabbricato se associati al generale riordino delle aree pertinenziali e dei confini dei lotti, al riassetto dei fronti stradali sono incentivati con un incremento di 5 punti (da 0,45 a 0,50) dell'IF sopraindicato;
• - gli interventi di riqualificazione insediativa di due o più fabbricati posti in lotti contigui se associati al generale riordino delle aree pertinenziali e dei confini dei lotti ed al riassetto dei fronti stradali sono incentivati, rispetto ai parametri del comma 3.2, con un incremento di 10 punti (da 0,45 a 0,55) dell'IF e di 5 punti (da 0,35 a 0,40) dell’IC;
• - la realizzazione di parcheggi pubblici in misura maggiore di quanto indicato al comma 3.3 primo a-linea è premiata con un incremento di mq 5,00 di SE per ogni posto auto realizzato, della capacità edificatoria in SE indicata al comma 3.2, fino ad un massimo di mq 30.

3.5 Sono ammesse motivate e limitate deroghe ai parametri indicati ai precedenti commi 3.2 e 3.3 per le seguenti fattispecie:

• - per elevare l’altezza massima indicata al comma 3.2,da un minimo garantito di mt 8,00 ad un minimo garantito di mt 10,50 nel caso in cui le dimensioni del lotto siano tali da non consentire un’adeguata dotazione di aree a verde pertinenziali; l’altezza di mt 10,50 non può in ogni caso superare il 35% della superficie coperta complessiva di progetto, ferma restando sulla parte rimanente l’altezza massima esistente con un minimo garantito di mt 8,00;
• - per ridurre la dotazione di parcheggi pubblici indicata al comma 3.3 primo a-linea nei casi in cui la realizzazione dei parcheggi prescritti non risulti possibile per le limitate dimensioni dell’ area, per le carenze della viabilità di accesso e perchè comporta l’impossibilità di una qualificata sistemazione degli spazi pubblici e e pertinenziali; si precisa che in ogni caso dovrà essere garantita una dotazione di parcheggi pubblici non inferiore ad un terzo dei minimi prescritti all’ art.19.

3.6 Le deroghe indicate al comma 3.5 dovranno essere riportate, con la relativa motivazione, nella convenzione che disciplina l’intervento e dovranno essere preventivamente assentite dalle Commissioni o dagli organi preposti all’esame ed alla valutazione dei progetti.

1. Nelle zone BR2 che individuano i tessuti misti a destinazione prevalente produttiva, il presente Piano Operativo ammette la permanenza ed il consolidamento delle attività esistenti di tipo produttivo, connessi all'adeguamento e alla qualificazione delle strutture. A tal fine prevede e promuove interventi di complessiva riqualificazione delle aree e di ecoeffienza degli impianti, non escludendo altresì una radicale trasformazione e riconversione dei tessuti, anche attraverso la procedura indicata al comma 2.3 del precedente art. 49.

2. Destinazioni d’uso nelle zone BR2

2.1 Nelle zone BR2 sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso:

• - industriale e artigianale, fatta eccezione per b.3 e b.4
• - commerciale all'ingrosso e depositi
• - commerciale al dettaglio limitatamente agli esercizi di vicinato; esercizi commerciali del settore non alimentare a grande fabbisogno di superficie, quali ad esempio spazi di vendita di arredamenti, cucine, automobili, veicoli in genere e simili,
• - direzionale e di servizio ad eccezione dei servizi per lo spettacolo e per eventi e per attività espositive,
• - attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico se compatibili con le destinazioni industriali e artigianali
• - residenze dei titolari, gestori o custodi dell'attività.

3. Interventi edilizi ammessi

3.1 Nelle zone BR2 sono ammessi i seguenti interventi edilizi:

• - tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente fino alla ristrutturazione urbanistica, fatte salve le specifiche disposizioni relative agli edifici classificati.
• - ampliamento e/o demolizione e ricostruzione totale o parziale degli edifici esistenti nel rispetto dei seguenti parametri urbanistici:
  • INDICE DI EDIFICABILITA’ FONDIARIA IF mq/mq 0,60
  • INDICE MASSIMO DI COPERTURA IC mq/mq 0,50
  • ALTEZZA MASSIMA H non superiore all'esistente

3.2 Agli interventi nelle zone BR2 si applicano le seguenti ulteriori disposizioni:

• - gli interventi devono concorrere a migliorare i fronti stradali ed il rapporto dell'edificato con la viabilità e gli spazi pubblici;
• - per i lotti posti sul confine con la zona agricola tutti gli interventi sono subordinati alla contestuale realizzazione di un progetto di sistemazione paesaggistica ambientale del margine urbano secondo le indicazioni contenute nell'art.146, anche se il lotto non ricade in una delle porzioni dei margini urbani assoggettate a tale progetto sulla base delle rappresentazioni delle tavole di PO;
• - gli interventi di complessivo riordino delle aree pertinenziali e dei margini urbani sono premiati con un incremento di 5 punti dell’indice di edificabilità fondiaria che passa da 0,60 a 0,65 mq/mq e di tre punti dell’indice di copertura che passa da 0,50 a 0,53 mq /mq;
• - nel caso in cui il lotto risulti saturo alla data di adozione del presente PO gli interventi di riordino delle aree pertinenziali e dei margini urbani sono premiati con un incremento di 10 punti dell’indice di edificabilità fondiaria che passa da 0,60 a 0,70 mq/mq e di 5 punti dell’indice di copertura che passa da 0,50 a 0,55 mq /mq; in tali casi l’altezza massima può essere elevata a mt 10,00; detti incrementi sono comprensivi di ogni ulteriore premialità;
• - le destinazioni ad uso residenziale sono ammesse esclusivamente per l'abitazione del titolare, del gestore o del custode dell'azienda nella misura massima di mq.140 di SE per ogni organismo edilizio così come definito alla voce 3 dell’Allegato 2 al DPGR 39/R/2017. Tale SE dovrà essere reperita all’interno dell’organismo edilizio o, nel rispetto dei parametri ammessi, mediante un ampliamento dello stesso. Le residenze dovranno essere vincolate come pertinenze dell’edificio produttivo tramite atto notarile registrato e trascritto.

3.3 Alla zona BR2, posta nella zona sud di S.Donnino su via dei Bassi e delimitata dalla zona E1 ad est, da via delle Molina a nord e dalla zona BR1 ad ovest, è consentito realizzare ampliamenti degli stabilimenti esistenti che hanno esaurito le potenzialità edificatorie nell’area E1 posta ad est della stessa zona BR2 nel rispetto delle seguenti condizioni:

• - gli interventi edilizi debbono rispettare i seguenti parametri edilizi calcolati in rapporto alla superficie interessata dalla trasformazione che non dovrà in ogni caso superare mq 13.500:
  • INDICE DI EDIFICABILITA’ FONDIARIA IF mq/mq 0,40
  • INDICE DI COPERTURA IC mq/mq 0,40
  • ALTEZZA MASSIMA H non superiore a quella dell’edificio esistente nella zona BR2
  • DISTANZA MINIMA DAl CONFINI EST E SUD ml 8,00
• - il progetto dovrà prevedere un conveniente arretramento del fronte dei fabbricati da via delle Molina e la realizzazione, all’esterno della recinzione dello stabilimento, di parcheggi pertinenziali a contatto con la suddetta via. Al progetto dovrà essere associata la realizzazione del Vp57 e del Pp3 su via dei Bassi come condizione per il mutamento del tracciato di via dell'Isola che attraversa l'area E1: a tal fine può essere utilizzata come sbocco su via dei Bassi il tracciato posto lungo il confine est della zona E1 che attraversa l’area dei sovracitati Vp57 e Pp3 così come indicato sulla tavola 2.12 del PO.
• - il progetto di ampliamento delle strutture esistenti sulla zona E1 dovrà inoltre prevedere un’adeguata sistemazione delle aree dell'attuale stabilimento e dovrà curare con particolare attenzione l'inserimento dei nuovi volumi nel contesto paesaggistico ambientale, con un’ accurata progettazione architettonica degli edifici e mediante la realizzazione di schermature arboree sopratutto sul confine est dell'area E1 nonché con una qualificata sistemazione delle aree di accesso e prospicienti la viabilità pubblica.
• - gli interventi di ampliamento sono assoggettati a progetto unitario convenzionato. Nella convenzione dovrà essere indicato che a partire dalla data della sua agibilità l’ampliamento dovrà essere vincolato all’edificio principale ricadente in zona BR2.