Piano Operativo

1. Sono i tessuti a destinazione prevalentemente residenziale generati dalla crescita del capoluogo e dei centri minori a partire dalla metà del secolo scorso; essi talvolta includono porzioni di tessuto storico disomogenee e fortemente trasformate ed anche singoli edifici di impianto storico che, pur conservando, in alcuni casi, elementi architettonici e tipologici di pregio, hanno perduto il rapporto con il contesto originario.

2. Articolazione dei tessuti

2.1 I tessuti prevalentemente residenziali sono così raggruppati facendo riferimento ai morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee (morfotipi uu.cc.) del PIT-PPR come individuati e assemblati nella disciplina dell'Invariante III del Piano Strutturale di Campi Bisenzio:

• - Tessuti della città consolidata costituita dagli isolati aperti a edifici isolati su lotto e a blocchi residenziali individuati dai morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee TR2 e TR3 (il morfotipo TR4, per il peso che ha nella struttura urbana di Campi Bisenzio, nel Piano Operativo è trattato a parte come una specifica fattispecie della città consolidata);
• - Tessuti della città pianificata costituita dagli isolati aperti e blocchi residenziali di edilizia pianificata (PEEP o Piani di lottizzazione) individuati dal morfotipo delle urbanizzazioni contemporanee TR4;
• - Tessuti della città da consolidare e riqualificare costituiti dalle aree di frangia, dalle tipiche espansioni lineari e dai tessuti reticolari e diffusi delle principali frazioni: essi sono individuati dai morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee TR7, TR8 e TR9.

2.2 Fanno parte dei tessuti della città da consolidare e riqualificare anche i tessuti misti del morfotipo TR6 che, per la diffusione e per gli specifici caratteri che hanno nella realtà di Campi Bisenzio, sono trattati nella Sezione II, in modo separato dai tessuti prevalentemente residenziali.

3. Classificazione delle zone B

3.1 I tessuti prevalentemente residenziali sono così classificati in zone B del DM 1444/1968, in conformità all'articolazione descritta al comma 2:

• - zone B1: tessuti consolidati (TR2 e TR3)
• - zone B2: tessuti pianificati (TR4)
• - zone B3: tessuti da consolidare e riqualificare (TR7, TR8, TR9).

4. Disciplina delle zone B e dei tessuti

4.1 Le zone B1, B2, B3 costituiscono gli ambiti di riferimento per la definizione della disciplina di uso e trasformazione dei tessuti prevalentemente residenziali. Le norme delle zone B1, B2 e B3 di cui rispettivamente agli artt. 46, 47 e 48 sono integrate da specifiche disposizioni per i singoli tessuti che tengono conto degli obiettivi indicati dal Piano Strutturale e dal PIT-PPR per i morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee come sintetizzati di seguito.

4.2 Nei Tessuti consolidati (TR2 e TR3) il Piano Operativo mira a conferire un carattere urbano agli insediamenti, incrementando la dotazione di servizi e la qualità degli spazi pubblici. Il PO persegue la conservazione e ove necessario promuove il raggiungimento di un ordinato assetto urbanistico dei tessuti edilizi, la realizzazione di qualificati fronti stradali ed il riordino delle aree pertinenziali, sopratutto nelle aree di confine con il territorio rurale e con le altre parti della città. Il PO promuove inoltre la riqualificazione dei margini urbani con estesi interventi di sistemazione paesaggistica ed ambientale connessi anche ad interventi di riordino e completamento insediativo.

4.3 Nei Tessuti pianificati (TR4) il Piano Operativo persegue il miglioramento dell'immagine architettonica degli insediamenti, delle prestazioni edilizie, della qualità degli spazi aperti e promuove la costruzione di nuove relazioni funzionali ambientali e paesaggistiche fra gli stessi insediamenti ed i contesti urbani in cui sono inseriti e/o il territorio rurale a cui sono adiacenti, cercando di superare l’isolamento e la diversità che li distingue rispetto agli altri tessuti della città.

4.4 Nei Tessuti da consolidare e riqualificare (TR7, TR8 e TR9) il Piano Operativo mira a contenere i processi di dispersione insediativa e a ridefinire le relazioni con la città consolidata e il territorio aperto, migliorando i fronti urbani verso lo spazio agricolo, ove necessario anche con interventi di chiusura di alcune maglie, promuovendo la sistemazione degli spazi liberi interni e delle aree di margine, potenziando le dotazioni di servizi ed elevando la qualità degli spazi pubblici anche al fine di costruire un sistema di riconoscibili poli urbani con addensamenti insediativi e di attrezzature e luoghi di interesse comune.

5. Modalità di intervento

5.1 Nelle zone B elencate al comma 3.1, fatte salve diverse disposizioni contenute nelle discipline delle singole zone, le previsioni del Piano Operativo si attuano mediante intervento diretto con le seguenti eccezioni:

• - quando si renda necessaria la realizzazione o la modificazione di opere di urbanizzazione, nel qual caso è prescritto il progetto unitario convenzionato e per gli interventi di minore rilevanza l’intervento diretto convenzionato,
• - per gli interventi di ristrutturazione urbanistica per i quali è prescritto il piano di recupero.

1. Le zone B1 sono costituite dai tessuti consolidati dell'espansione edilizia del capoluogo caratterizzata da isolati aperti, serviti da un'ordinata maglia viaria e con edifici isolati su lotti e con blocchi residenziali. In genere le tipologie edilizie sono assai differenziate. Le poche aree in cui prevalgono tipologie edilizie a bassa densità (edifici mono e bifamigliari e piccoli condomini) sono individuate come una specifica sottozona B1.1 per la quale il Piano Operativo persegue la conservazione di un'omogeneità tipologica e di una bassa densità, con le disposizioni indicate al successivo comma 6. Nelle zone B1, fatte salve le disposizioni specifiche riguardanti la sottozona B1.1, sono ammessi tutti gli interventi e le destinazioni indicati nei commi da 2 a 5 del presente articolo.

2. Destinazioni d’uso.

2.1 Nelle zone B1 sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso:

• - residenza
• - attività industriali e artigianali (b1) se preesistenti, non moleste e tradizionalmente integrate nel tessuto urbano e con la residenza; artigianato di servizio
• - commerciale ad esclusione del commerciale al dettaglio per medie e grandi strutture di vendita e ad esclusione dei distributori di carburante
• - direzionale e di servizio ad eccezione dei servizi per il gioco e per l’intrattenimento
• - turistico- ricettiva purché compatibili con la residenza
• - attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico se compatibili con la residenza.

3. Interventi ammessi

3.1 Sugli edifici classificati e sugli edifici non classificati esistenti al 1954 gli interventi edilizi ammissibili sono quelli consentiti sugli edifici classificati e sugli edifici non classificati esistenti al 1954 ricadenti nelle zone A3 (art. 43); per gli edifici non classificati di pertinenza di edifici classificati sono ammessi gli interventi pertinenziali indicati per le zone A3 all’art 43, comma 2, lettera e).

3.2 Sugli edifici non classificati successivi al 1954 sono sempre ammessi gli interventi sul patrimonio edilizio esistente dalla manutenzione ordinaria e straordinaria fino al restauro e al risanamento conservativo e alla ristrutturazione edilizia conservativa e ricostruttiva. Sono altresì ammessi interventi di ampliamento ed integrazione degli edifici esistenti a condizione che gli stessi si configurino come organica estensione del corpo di fabbrica principale e che non superino, in termini di SE, la superficie dell'edificio esistente: essi sono descritti al successivo comma 4.

3.3 Solo se e ove indicati sulle tavole del presente PO sono inoltre ammessi interventi di nuova edificazione, a saturazione dei lotti inedificati: detti interventi sono disciplinati nella Parte III delle presenti norme, agli artt. 97 e 98 e nell'allegato Doc. 2A.

3.4 Nelle zone B1, con la eccezione delle sottozone B1.1, sono sempre ammessi gli interventi di ristrutturazione urbanistica previa redazione di apposito Piano di recupero, nonchè nel rispetto della disciplina degli edifici classificati e in coerenza con l’ordinato assetto del tessuto.

4. Descrizione degli interventi di ampliamento

4.1. Sugli edifici non classificati successivi al 1954 sono ammessi i seguenti interventi di ampliamento ed integrazione ”una tantum”:

1. a) Costruzione di posti macchina coperti qualora non realizzabili all'interno dei volumi esistenti,nella misura di un’ autorimessa per unità abitativa di superficie calpestabile (Scal) non superiore a mq 25. Tale manufatto può essere dislocato anche in posizione distaccata dal fabbricato principale, ma comunque ad esso prossima. La sua realizzazione è subordinata:
   • - al mantenimento delle autorimesse eventualmente esistenti: l’”una tantum” riguarderà l’eliminazione della carenza rispetto all’esistente;
   • - al complessivo riordino dei manufatti e delle aree pertinenziali,
   • - al non superamento di un altezza media interna di ml. 2,40 e di un altezza massima all’estradosso del colmo di copertura di ml.3,20;
   • - alla localizzazione del manufatto in posizione defilata dal fronte principale e, ove possibile, accorpata a realizzazioni analoghe sui lotti confinanti,
   • - alla schermatura arborea del manufatto nelle aree di confine con il territorio rurale.
2. b) Rialzamento di un piano del corpo di fabbrica principale.Tale intervento è ammesso solo per gli edifici aventi un unico piano fuori terra. L'altezza del nuovo piano non potrà superare ml. 3,50 né la linea di gronda dell'edificio confinante più alto. La realizzazione dell’intervento di sopraelevazione esclude l’accesso, contestuale o successivo, agli altri interventi “una tantum” di cui al presente comma, fatta eccezione per la costruzione di posti macchina coperti (lettera a).
3. c) Riorganizzazione planivolumetrica dei corpi di fabbrica secondari e delle costruzioni accessorie esistenti nell'area di pertinenza. Nell’ambito degli interventi di riordino delle aree pertinenziali é ammessa la riorganizzazione planivolumetrica delle volumetrie esistenti legittime anche con demolizione e ricostruzione delle stesse che potranno essere accorpate all'edificio principale in modo tale che l'aspetto finale dell'edificio sia unitario dal punto di vista architettonico; a tal fine saranno consentiti modesti aumenti degli annessi pertinenziali fino ad un massimo del 20% della SE pertinenziale esistente, a condizione che tali manufatti conservino la funzione accessoria e non abbiano altezze superiori a quelle dei manufatti esistenti.
4. d) Ampliamenti planivolumetrici del corpo di fabbrica principale delle unità immobiliari ad uso residenziale, nella misura indicata di seguito per ciascuna unità abitativa, anche con più interventi distanziati nel tempo:
   • - ampliamenti fino al 50% della SE esistente per uu.ii. aventi SE inferiore a mq 80,
   • - ampliamenti fino al 30% della SE esistente per uu.ii. aventi SE compresa fra mq 80 e 120,
   • - ampliamenti fino al 20% della SE esistente per uu.ii. aventi SE superiore a mq 120.
5. Per le unità immobiliari facenti parte di edifici che, alla data di adozione del Piano Operativo, risultino dotati di aree di pertinenza particolarmente ampie possono essere consentiti ampliamenti maggiori rispetto a quelli sopraindicati nel rispetto dei seguenti parametri:
   • - l'indice di copertura attuale deve risultare inferiore a 0,35;
   • - la massima misura dell’ulteriore ampliamento è stabilita con la seguente formula: (0,35-indice di copertura esistente)x 500;
   • - in nessun caso l’ulteriore ampliamento può eccedere mq. 60 di SE.
   Gli ampliamenti di cui a questa lettera d) sono ammessi solo per gli edifici ultimati alla data di adozione del presente PO ed a condizione che non abbiano usufruito in precedenza di ampliamenti “una tantum”.
6. e) Ampliamenti planivolumetrici dellle unità immobiliari e degli edifici a destinazione non residenziale. Per le unità immobiliari a destinazione d’uso non residenziale ricadenti in edifici plurifunzionali, se la destinazione d’uso esistente o prevista è ammessa nella zona B1, sono consentiti tutti gli interventi indicati per le uu.ii. a destinazione residenziale alle lettere a), b), c) ed al primo periodo della lettera d). Per gli edifici integralmente a destinazione non residenziale, in alternativa agli interventi indicati al periodo precedente sono ammessi ampliamenti fino al 20% della SE esistente purché non si superi un indice di copertura del 50%; gli ampliamenti non possono raggiungere altezze superiori a quella dell’ edificio esistente, maggiorata di mt 3,00.

4.2 Disposizioni particolari. Gli interventi di cui al comma 4.1 sono assoggettati alle seguenti condizioni:

• - gli interventi di ampliamento degli edifici principali e dei manufatti pertinenziali sono ammessi solo se risultano organiche e coerenti addizioni dei volumi esistenti e se mirano a qualificare l’edificato esistente ed il suo rapporto con il contesto insediativo;
• - gli interventi di ampliamento non potranno determinare l’aumento di più di una unità immobiliare rispetto a quelle risultanti da atti rilasciati e/o depositati alla data di adozione delle presenti norme,
• - gli interventi di ampliamento degli edifici principali e dei manufatti pertinenziali non potranno portare ad una superficie coperta superiore al 50% della superficie fondiaria nelle zone B1; ne’ potranno portare ad altezze di edifici superiori a quelle dell’ edificio confinante più alto;
• - gli ampliamenti di cui al comma 4.1 lettere c), d), e) sono cumulabili fra loro e possono essere cumulati con ulteriori premialità previste dalle presenti NTA solo a condizione che essi non superino complessivamente, come superficie edificabile, la somma della SE esistente del fabbricato principale e dei manufatti pertinenziali;
• - la realizzazione di cantine e di altri locali (inclusi i parcheggi) completamente o parzialmente interrati non valutabili ai fini del calcolo della SE è ammessa solo nel perimetro dell'edificio fuori terra;
• - per poter usufruire delle integrazioni planivolumetriche ammesse alle lettere b), d), e) del comma 4.1 dovrà essere presentato un progetto generale esteso all'intero edificio ed all'area di pertinenza nel caso in cui l’intervento comporti la modifica della sagoma e riguardi una o solo una parte delle unità immobiliari che costituiscono l’edificio; nel progetto dovrà essere documentato lo stato attuale dell’ edificio e delle sue pertinenze, l’inquadramento delle proposte progettuali di integrazione planivolumetrica rispetto all’intero edificio e dovrà inoltre essere dimostrato che gli interventi previsti non compromettono la possibilità di analoghi interventi ammessi per le altre unità immobiliari.
• - per gli edifici a destinazione residenziale e mista (compresenza di destinazioni residenziali e non residenziali nello stesso edificio) è sempre ammessa la sostituzione edilizia con demolizione dell’ edificio esistente e ricostruzione della SE esistente maggiorata degli ampliamenti ammessi al comma 4.1 e delle eventuali premialità di cui al comma 5.1 a condizione che non si superino i seguenti parametri:
  • IF = non superiore a 0,60 mq/mq
  • IC = non superiore a 0,40 mq/mq
  • H = non superiore a quella dell’edificio confinante più alto o a quella dell’ edificio esistente, se quest’ultima risulta superiore all’altezza degli edifici confinanti.
  Nell’ ambito degli interventi di sostituzione edilizia sopradescritti sono ammessi la riorganizzazione complessiva e il mutamento di destinazione d’uso, totale o parziale, dell’ edificio verso le funzioni ammesse nella zona B1 dal comma 2. Detti interventi debbono essere associati ad una complessiva e qualificata sistemazione degli spazi pertinenziali sulla base delle indicazioni dei primi tre a-linea del successivo comma 5.1.

5. Disposizioni per le sottozone B1 legate agli obiettivi dei tessuti consolidati

5.1 Agli interventi nelle zone B1 si applicano le seguenti ulteriori disposizioni legate agli obiettivi specifici dei morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee che costituiscono i tessuti consolidati:

• - gli interventi di ampliamento e di integrazione non possono alterare gli allineamenti dei fabbricati e le sistemazioni a giardino sui fronti stradali, ne’ ridurre la permeabilità dei terreni a livelli inferiori a quelli ammessi dalle vigenti normative;
• - nel caso in cui le aree di pertinenza non presentino un ordinato assetto, gli interventi di ampliamento e di integrazione devono prevedere, ove possibile, una sistemazione a giardino dei fronti stradali inclusa la loro recinzione lungo la viabilità pubblica in continuità con le recinzioni esistenti nei lotti limitrofi;
• - per i lotti posti sul confine con la zona agricola tutti gli interventi di ampliamento e integrazione sono subordinati alla contestuale realizzazione di un progetto di sistemazione paesaggistica ambientale del margine urbano secondo le indicazioni contenute nell’ art.133, anche se il lotto non ricade in una delle porzioni dei margini urbani assoggettate a tale progetto sulla base della rappresentazioni delle tavv.1.n;
• - la realizzazione e cessione di parcheggi pubblici nell'ambito del lotto di riferimento o in aree attigue poste ad una distanza non superiore a mt.100 dal lotto è premiata con un incremento di mq 5,00 di SE (per ogni posto auto realizzato e ceduto) delle potenzialità edificatorie massime indicate per gli interventi di cui al comma 4.1 lett. d), fino ad un massimo di mq 15,00 di SE,
• - la cessione di aree per ampliare le sedi stradali e per incrementare la dotazione di spazi a verde pubblico è premiata con un incremento di mq 2,00 di SE (per ogni 40 mq di area ceduta) delle potenzialità edificatorie massime indicate per gli interventi di cui al comma 4.1 lett. d), fino ad un massimo di mq 14,00 di SE.

6. Norme per le sottozone B1.1

6.1 Nelle sottozone B1.1 descritte al comma 1 sono ammessi tutti gli interventi di cui ai commi da 2 a 5 con le seguenti limitazioni e condizioni:

• - non sono ammessi interventi di ristrutturazione urbanistica e di complessivo ridisegno dei lotti se finalizzati all’incremento della densità edilizia e/o alla modifica delle tipologie edilizie,
• - gli interventi di ampliamento degli edifici principali e dei manufatti pertinenziali non potranno portare ad una superficie coperta superiore al 45% della superficie fondiaria esistente,
• - gli interventi che comportano modifica della sagoma esistente non debbono alterare le caratteristiche tipologiche dell’edificio esistente e delle aree pertinenziali,
• - gli interventi di sostituzione edilizia di cui all’ultimo a-linea del comma 4.2 sono ammessi solo se non comportano una modifica della tipologia edilizia ed a condizione che non si superino i seguenti parametri:
  • IF = non superiore a 0,50 mq/mq
  • IC = non superiore a 0,35 mq/mq
  • H = non superiore a mt 3,00 rispetto all’altezza esistente ed in ogni caso non superiore a mt.10,50.

1. Le zone B2 individuano i tessuti della città consolidata e pianificata, risultanti da interventi di espansione e/o di riqualificazione insediativa attuati od in corso di attuazione, sulla base di piani attuativi e di altri strumenti attuativi che hanno predeterminato l’assetto infrastrutturale, urbanistico ed edilizia della trasformazione verso la destinazione residenziale, con prevalenza di edifici plurifamigliari.

2. Destinazioni d'uso

2.1 Nelle zone B2 sono ammesse le destinazioni d’uso previste dai piani attuativi e dagli strumenti attuativi approvati e/o dai permessi di costruire rilasciati e dalle eventuali relative convenzioni. In mancanza di specifiche indicazioni in tal senso nelle zone B2 sono ammesse le seguenti destinazioni:

• - residenza
• - commerciale limitatamente al commerciale al dettaglio per esercizi di vicinato e alla somministrazione di alimenti e bevande,
• - direzionale e di servizio solo se funzionale o connesso alla residenza,
• - attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico se compatibili con la residenza.

3. Interventi ammessi

3.1 Nelle zone B2 sono ammessi tutti gli interventi di cui al Capo 3 del Titolo II delle presenti norme alle seguenti condizioni:

• - gli interventi di nuova costruzione sono ammessi solo nei lotti liberi con gli indici, i parametri e le destinazioni previste dai piani e strumenti attuativi approvati e/o dai titoli abilitativi edilizi rilasciati a condizione che siano assolti gli obblighi contenuti nelle relative convenzioni,
• - è consentita la demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti, quando l'intervento riguardi l'intero edificio e sia finalizzato al miglioramento della sua qualità architettonica, non comporti incremento di volume e rispetti i parametri edilizi previsti dai piani attuativi e dai titoli abilitativi edilizi originari,
• - gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono ammessi solo previa approvazione di un Piano di recupero e devono essere finalizzati ad elevare la qualità architettonica e degli spazi e servizi pubblici dell'insediamento,
• - non è ammessa la realizzazione di nuovi volumi pertinenziali se non previsti dai piani e strumenti attuativi originari fatta eccezione per le fattispecie distintamente indicate al successivo comma 3.2 per gli edifici residenziali unifamigliari e bifamigliari e per gli edifici plurifamigliari.

3.2 Gli interventi di ampliamento e di integrazione che comportano modifica della sagoma della costruzione e/o realizzazione di volumi accessori sono ammessi alle seguenti condizioni:

• - per gli edifici residenziali unifamigliari e bifamigliari sono ammessi gli interventi di ampliamento e di integrazione una tantum previsti per gli edifici delle zone B1 all’art. 46 comma 4.1 lettere a), c), d) alle condizioni stabilite al comma 4.2 dello stesso art. 46;
• - per gli edifici residenziali plurifamigliari (condomini verticali e case a schiera costituiti da più di due alloggi) sono ammessi i seguenti interventi a condizione che il progetto interessi l’intero edificio e la sua area di pertinenza e che sia assentito da tutti i proprietari:
  • - eventuali incrementi volumetrici del fabbricato principale devono rispettare le disposizioni dell’originario piano attuativo in relazione ad allineamenti prescrittivi, altezze massime, indici di copertura, distanza da confini ed edifici, tipologie edilizie; deve inoltre essere assicurata la coerenza architettonica dell’edificio modificato ed il suo corretto rapporto con le altre costruzioni realizzate in forza dello stesso piano attuativo;
  • - è ammessa la realizzazione di autorimesse a servizio di un intero corpo di fabbrica; esse devono essere realizzate in un solo blocco, avere una Scal massima di mq 25 per alloggio e altezza media non superiore a mq 2,40;
  • - gli interventi di cui ai due precedenti a-linea debbono risultare coerenti con i caratteri architettonici dell’edificio modificato e delle altre costruzioni realizzate in forza dello stesso piano attuativo.

4. Disposizioni specifiche per le zone B2 legate agli obiettivi dei tessuti urbani pianificati

4.1 Oltre agli interventi ammessi nei commi precedenti, nelle zone B2, senza che questo costituisca variante al Piano Operativo, sono ammessi interventi finalizzati a:

• - migliorare ed accrescere le dotazioni degli spazi e dei servizi pubblici a condizione che questo non comporti riduzione degli standard previsti dal piano attuativo o dal progetto convenzionato per i parcheggi pubblici,
• - riordinare le aree di pertinenza degli edifici sia sul fronte stradale che sui retro, riorganizzando sulla base di progetti estesi all’intero lotto di ciascun fabbricato i volumi pertinenziali; in tali casi (progetto organico per ogni singolo edificio) sono ammessi incrementi, fino al 20 %, dei volumi pertinenziali esistenti;
• - migliorare il margine urbano con interventi di qualificazione paesaggistica, di piantumazione e sistemazione dei confini dei lotti e dell’insediamento; tali interventi sono premiati con un incremento di un ulteriore 10 % dei volumi pertinenziali esistenti a condizione che sia redatto un progetto organico per ogni singolo edificio.

1. Le zone B3 individuano i tessuti prevalentemente residenziali da consolidare e riqualificare delle aree di frangia del capoluogo e delle espansioni lineari e reticolari dei principali centri urbani che si attestano lungo la via Pistoiese nella parte sud del territorio comunale. In queste zone il Piano operativo persegue e promuove con mirati incentivi un ordinato assetto della struttura urbana con l’adeguamento e il completamento della maglia viaria, il miglioramento della qualità architettonica degli edifici e della qualità ambientale delle aree pertinenziali, la sistemazione paesaggistica dei confini dei lotti e dei margini urbani,anche attraverso interventi di addensamento insediativo, l’incremento delle dotazioni di attrezzature e servizi e la costruzione di nuove polarità urbane. Nelle zone B3 indipendentemente dai morfotipi uu.cc. a cui fanno riferimento, sono ammessi tutti gli interventi e le destinazioni indicati nei commi da 2 a 5 del presente articolo.

2. Destinazioni d’uso.

2.1 Nelle zone B3 sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso:

• - residenza
• - attività industriali e artigianali (b1) se preesistenti, non moleste e tradizionalmente integrate nel tessuto urbano e con la residenza; artigianato di servizio
• - commerciale ad esclusione del commerciale al dettaglio per medie e grandi strutture di vendita e ad esclusione dei distributori di carburante
• - direzionale e di servizio ad eccezione dei servizi per il gioco e per l’intrattenimento
• - turistico- ricettiva purché compatibili con la residenza
• - attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico se compatibili con la residenza.

3. Interventi ammessi

3.1 Sugli edifici classificati e sugli edifici non classificati esistenti al 1954 gli interventi edilizi ammissibili sono quelli consentiti sugli edifici classificati e sugli edifici non classificati esistenti al 1954 ricadenti nelle zone A3 (art. 43); per gli edifici non classificati di pertinenza di edifici classificati sono ammessi gli interventi pertinenziali indicati per le zone A3 all’art 43, comma 2, lettera e).

3.2 Sugli edifici non classificati successivi al 1954 sono sempre ammessi gli interventi sul patrimonio edilizio esistente dalla manutenzione ordinaria e straordinaria fino al restauro e al risanamento conservativo e alla ristrutturazione edilizia conservativa e ricostruttiva. Sono altresì ammessi interventi di ampliamento ed integrazione degli edifici esistenti a condizione che gli stessi si configurino come organica estensione del corpo di fabbrica principale e che non superino, in termini di SE, la superficie dell'edificio esistente: essi sono descritti al successivo comma 4.

3.3 Solo se e ove indicati sulle tavole del presente PO sono inoltre ammessi interventi di nuova edificazione, a saturazione dei lotti inedificati: detti interventi sono disciplinati nella Parte III delle presenti norme, agli artt. 97 e 98 e nell'allegato Doc. 2A.

3.4 Nelle zone B3 sono sempre ammessi gli interventi di ristrutturazione urbanistica previa redazione di apposito Piano di recupero e nel rispetto della disciplina degli edifici classificati: gli interventi di ristrutturazione urbanistica debbono essere finalizzati a conferire un più qualificato e ordinato assetto al tessuto urbano.

4. Descrizione degli interventi di ampliamento

4.1. Sugli edifici non classificati successivi al 1954 sono ammessi i seguenti interventi di ampliamento ed integrazione ”una tantum”:

1. a) Costruzione di posti macchina coperti qualora non realizzabili all'interno dei volumi esistenti,nella misura di un'autorimessa per unità abitativa di superficie calpestabile (Scal) non superiore a mq 25. Tale manufatto può essere dislocato anche in posizione distaccata dal fabbricato principale, ma comunque ad esso prossima. La sua realizzazione è subordinata:
   • - al mantenimento delle autorimesse eventualmente esistenti: l’”una tantum” riguarderà l’eliminazione della carenza rispetto all’esistente;
   • - al complessivo riordino dei manufatti e delle aree pertinenziali,
   • - al non superamento di un altezza media interna di ml. 2,40 e di un altezza massima all’estradosso del colmo di copertura di ml.3,20;
   • - alla localizzazione del manufatto in posizione defilata dal fronte principale e, ove possibile, accorpata a realizzazioni analoghe sui lotti confinanti,
   • - alla schermatura arborea del manufatto nelle aree di confine con il territorio rurale.
2. b) Rialzamento di un piano del corpo di fabbrica principale.Tale intervento è ammesso solo per gli edifici aventi un unico piano fuori terra. L’'altezza del nuovo piano non potrà superare ml. 3,50 né la linea di gronda dell'edificio confinante più alto . La realizzazione dell’intervento di sopraelevazione esclude l’accesso, contestuale o successivo, agli altri interventi “una tantum” di cui al presente comma, fatta eccezione per la costruzione di posti macchina coperti (lettera a).
3. c) Riorganizzazione planivolumetrica dei corpi di fabbrica secondari e delle costruzioni accessorie esistenti nell'area di pertinenza. Nell’ambito degli interventi di riordino delle aree pertinenziali é ammessa la riorganizzazione planivolumetrica delle volumetrie esistenti legittime anche con demolizione e ricostruzione delle stesse che potranno essere accorpate all'edificio principale in modo tale che l'aspetto finale dell'edificio sia unitario dal punto di vista architettonico; a tal fine saranno consentiti modesti aumenti degli annessi pertinenziali fino ad un massimo del 20% della SE pertinenziale esistente a condizione che tali manufatti conservino la funzione accessoria e non abbiano altezze superiori a quelle dei manufatti esistenti.
4. d) Ampliamenti planivolumetrici del corpo di fabbrica principale delle unità immobiliari ad uso residenziale, nella misura indicata di seguito per ciascuna unità abitativa, anche con più interventi distanziati nel tempo:
   • - ampliamenti fino al 40% della SE esistente per uu.ii. aventi SE inferiore a mq 80,
   • - ampliamenti fino al 25% della SE esistente per uu.ii. aventi SE compresa fra mq 80 e 120,
   • - ampliamenti fino al 20% della SE esistente per uu.ii. aventi SE superiore a mq 120.
5. Per le unità immobiliari facenti parte di edifici che, alla data di adozione del Piano Operativo, risultino dotati di aree di pertinenza particolarmente ampie possono essere consentiti ampliamenti maggiori rispetto a quelli sopraindicati nel rispetto dei seguenti parametri:
   • - l'indice di copertura deve risultare inferiore a 0,30;
   • - la massima misura dell’ulteriore ampliamento è stabilita con la seguente formula: (0,30-indice di copertura esistente)x 500;
   • - in nessun caso l’ulteriore ampliamento può eccedere mq. 40 di SE.
   Gli ampliamenti di cui a questa lettera d) sono ammessi solo per gli edifici ultimati alla data di adozione del presente PO ed a condizione che non abbiano usufruito in precedenza di ampliamenti “una tantum”.
6. e) Ampliamenti planivolumetrici dellle unità immobiliari e degli edifici a destinazione non residenziale. Per le unità immobiliari a destinazione d’uso non residenziale ricadenti in edifici plurifunzionali, se la destinazione d’uso esistente o prevista è ammessa nella zona B1, sono consentiti tutti gli interventi indicati per le uu.ii. a destinazione residenziale alle lettere a), b), c) ed al primo periodo della lettera d). Per gli edifici integralmente a destinazione non residenziale, in alternativa agli interventi indicati al periodo precedente sono ammessi ampliamenti fino al 20% della SE esistente purché non si superi un indice di copertura del 50%; le altezze degli ampliamenti non possono essere superiori a quella dell'edificio esistente.

4.2 Disposizioni particolari. Gli interventi di cui al comma 4.1 sono assoggettati alle seguenti condizioni:

• - gli interventi di ampliamento degli edifici principali e dei manufatti pertinenziali sono ammessi solo se risultano organiche e coerenti addizioni dei volumi esistenti e se mirano a qualificare l’edificato esistente ed il suo rapporto con il contesto insediativo;
• - gli interventi di ampliamento non potranno determinare aumento di più di una unità immobiliare rispetto a quelle risultanti da atti rilasciati e/o depositati alla data di adozione delle presenti norme,
• - gli interventi di ampliamento degli edifici principali e e dei manufatti pertinenziali non potranno portare ad una superficie coperta superiore al 40% della superficie fondiaria nelle zone B1; ne’ potranno portare ad altezze di edifici superiori a quelle dell’ edificio confinante più alto;
• - gli ampliamenti di cui al comma 4.1 lettere c), d), e) sono cumulabili fra loro e possono essere cumulati con ulteriori premialità previste dalle presenti NTA solo a condizione che essi non superino complessivamente, come superficie edificabile, la somma della SE esistente del fabbricato principale e dei manufatti pertinenziali;
• - la realizzazione di cantine e di altri locali completamente o parzialmente interrati non valutabili ai fini del calcolo della SE è ammessa solo nel perimetro dell'edificio fuori terra;
• - per poter usufruire delle integrazioni planivolumetriche ammesse alle lettere b), d), e) del comma 4.1 dovrà essere presentato un progetto generale esteso all'intero edificio ed all'area di pertinenza nel caso in cui l’intervento comporti la modifica della sagoma e riguardi una o solo una parte delle unità immobiliari che costituiscono l’edificio; nel progetto dovrà essere documentato lo stato attuale dell'edificio e delle sue pertinenze, l’inquadramento delle proposte progettuali di integrazione planivolumetrica rispetto all’intero edificio e dovrà inoltre essere dimostrato che gli interventi previsti non compromettono la possibilità di analoghi interventi ammessi per le altre unità immobiliari;
• - per gli edifici a destinazione residenziale e mista (compresenza di destinazioni residenziali e non residenziali nello stesso edificio) è sempre ammessa la sostituzione edilizia con demolizione dell'edificio esistente e ricostruzione della SE esistente maggiorata degli ampliamenti ammessi al comma 4.1 e delle eventuali premialità di cui al comma 5.1 a condizione che non si superino i seguenti parametri:
  • IF = non superiore a 0,50 mq/mq
  • IC = non superiore a 0,35 mq/mq
  • H = non superiore a quella dell’edificio confinante più alto o a quella dell’edificio esistente, se quest’ultima risulta superiore all’altezza degli edifici confinanti.

Nell'ambito degli interventi di sostituzione edilizia sopradescritti sono ammessi la riorganizzazione complessiva e il mutamento di destinazione d’uso, totale o parziale, dell'edificio verso le funzioni ammesse nella zona B3 dal comma 2. Detti interventi debbono essere associati ad una complessiva e qualificata sistemazione degli spazi pertinenziali sulla base delle indicazioni dei primi due a-linea del successivo comma 5.1.

5. Disposizioni specifiche per le zone B3 legate agli obiettivi per i tessuti da consolidare e riqualificare

5.1 Agli interventi nelle zone B3 si applicano le seguenti ulteriori disposizioni legate agli obiettivi specifici dei morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee che costituiscono i tessuti da consolidare e riqualificare:

• - tutti gli interventi debbono promuovere un ordinato assetto dei fronti stradali ricostituendo ove necessario la continuità delle recinzioni e delle delimitazioni degli spazi pubblici di pertinenza della viabilità; gli interventi di integrazione planivolumetrica, ove possibile, devono prevedere sul fronte stradale sistemazioni a giardino dotate di adeguate piantumazioni; non è consentito ridurre la permeabilità dei terreni a livelli inferiori a quelli ammessi dalle vigenti normative;
• - per i lotti posti sul confine con la zona agricola tutti gli interventi di ampliamento e integrazione sono subordinati alla contestuale realizzazione di un progetto di sistemazione paesaggistica ambientale del margine urbano secondo le indicazioni contenute nell'art.133, anche se il lotto non ricade in una delle porzioni dei margini urbani assoggettate a tale progetto sulla base della rappresentazioni delle Tavole di livello comunale 1.n. Nei casi in cui il progetto di sistemazione del margine urbano sia esteso oltre i confini del lotto di riferimento per una lunghezza almeno doppia di quella del lotto è ammesso elevare dal 20 al 30% della SE esistente l’ampliamento degli edifici pertinenziali di cui al comma 4.1 lettera c) fermo restando il limite dell’indice di copertura di cui al comma 4.2; nel caso in cui la lunghezza sia triplicata è consentito elevare al 40% della SE esistente l’ampliamento degli edifici pertinenziali nel rispetto delle stesse condizioni;
• - la realizzazione e cessione di parcheggi pubblici è premiata, per ogni posto auto realizzato e ceduto, con un incremento di mq 5,00 di SE delle potenzialità edificatorie massime indicate per gli interventi di integrazione planivolumetrica di cui al comma 4.1 lett. d): la premialità non può in ogni caso superare mq 20,00 di SE per unità abitativa;
• - la cessione gratuita di ogni porzione di almeno mq 60 di superficie delle aree destinate dal PO all’adeguamento della viabilità e/o al potenziamento e alla qualificazione dei servizi o degli spazi pubblici della frazione in cui ricadono gli interventi, è premiata con un incremento di mq 3,00 di SE delle potenzialità edificatorie massime indicate per gli interventi di integrazione planivolumetrica di cui al comma 4.1 lett. d): la premialità non può in ogni caso superare mq 15,00 di SE per unità abitativa.

1. Descrizione dei tessuti urbani misti

1.1. I tessuti urbani misti (morfotipo delle urbanizzazioni contemporanee di riferimento: TR6) nella specifica realtà di Campi Bisenzio individuano sia singoli complessi edilizi a destinazione produttiva posti in contesti prevalentemente residenziali sia aree urbane caratterizzate da insediamenti prevalentemente produttivi spesso sottoutilizzati o dismessi ed in genere in condizioni di degrado, sia estesi brani di citta caratterizzati dalla diffusa compresenza di edifici per la residenza, di edifici per la produzione artigianale e industriale o per il commercio che determinano un assetto urbano disomogeneo, di bassa qualità e carente di infrastrutture e di servizi. Per queste ragioni, i tessuti misti sono in diversi casi individuati dal PO come aree degradate ai sensi dell'art.123 della LR 65/2014 e come indicato al successivo art. 61.

1.2 Il Piano Operativo persegue l'attivazione di un diffuso ed articolato intervento di riqualificazione dei tessuti urbani misti, dalla scala del singolo edificio fino alla dimensione urbana come indicato all'art.62 comma 1, diversificando le azioni in relazione alle caratteristiche, alle destinazioni e alle vocazioni delle aree. A tal fine il primo PO distingue le aree da orientare verso una destinazione prevalentemente o esclusivamente residenziale da quelle ove si ritiene corretto ed ammissibile mantenere le strutture produttive ancora attive e compatibili con il contesto insediativo: in entrambi casi il PO cerca di promuovere il riordino e la riqualificazione dei tessuti con interventi di potenziamento dei servizi e degli spazi pubblici, di rinnovo edilizio ed architettonico dell’edificato, di qualificata sistemazione paesaggistica e ambientale dei margini urbani.

2. Classificazione in zone dei tessuti urbani misti

2.1. I tessuti urbani misti sono campiti classificati come zone BR e nelle tavole del PO sono distinti con diverse campiture e sigle nel modo seguente:

• - zone BR1 che individuano i tessuti misti a vocazione residenziale
• - zone BR2 che individuano i tessuti misti a destinazione prevalentemente produttiva

2.2. Le destinazioni d’uso, gli interventi ammessi e previsti nelle zone BR1 e BR2 sono disciplinati nei due articoli seguenti. Le zone BR1 e BR2 sono assimilate alle zone B del DM 1444/1968.

2.3 E’ consentito chiedere la variazione dalla zona BR1 alla zona BR2 e viceversa solo mediante Piano di recupero con contestuale variante al presente PO.

1. Nelle zone BR1 che individuano i tessuti misti a vocazione residenziale, il Piano Operativo incentiva gli interventi di riuso e di riqualificazione dell'edificato esistente se finalizzati a consolidare e sostenere la funzione residenziale e le funzioni ad essa connesse. In particolare il PO incentiva gli interventi di riqualificazione edilizia e di riqualificazione insediativa come descritti all'art.62 comma 1, rispettivamente alle lettere a) e b). Il PO prevede inoltre ed ammette proposte di più complessi interventi di riqualificazione e di rigenerazione urbana (art.62 comma 1 lettera c) con le procedure e le modalità indicate ai successivi artt. 99.

2. Destinazioni d’uso nelle zone BR1

2.1 Nelle zone BR1 sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso:

• - residenza
• - artigianato di servizio
• - commerciale ad esclusione del commerciale al dettaglio per medie e grandi strutture di vendita e ad esclusione dei distributori di carburante
• - direzionale e di servizio ad eccezione dei servizi per il gioco e per l’intrattenimento
• - turistico-ricettiva purché compatibili con la residenza
• - attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico se compatibili con la residenza.

Alle attività industriali e artigianali esistenti, se non comprese negli elenchi delle industrie insalubri, se non moleste e se integrate nel tessuto urbano e con la residenza, sono consentiti, fino alla cessazione delle attività, interventi di ristrutturazione edilizia conservativa ed ampliamenti una tantum fino al 10% della SE esistente per la realizzazione di interventi di adeguamento produttivo e igienico sanitario a condizione che non si superino i seguenti parametri:

• - un indice di edificabilità fondiaria IF di 0,60 mq/mq,
• - un indice di copertura IC di 0,50 mq/mq
• - un’altezza non superiore a quella degli edifici esistenti.

3. Interventi ammessi nelle zone BR1

3.1. Nelle zone BR1, fino all’attivazione di interventi di riqualificazione edilizia o di riqualificazione insediativa di cui all'art.62 comma 1, sono ammessi gli interventi consentiti nelle zone B3 all’art.48 comma 3 e comma 4, (per il comma 4.1 limitatamente alle lettere a), c), e primo capoverso della lettera d). Sono fatte salve le disposizioni relative agli immobili a destinazione industriale e artigianale di cui al precedente comma 1.1; agli interventi ammessi non si applica alcuna premialità aggiuntiva.

3.2 Nelle zone BR1, nel caso di riqualificazione edilizia o insediativa orientata verso la destinazione residenziale e le funzioni ad essa connesse (comma 1.1), è consentito demolire e ricostruire la SE esistente fino al raggiungimento dei seguenti parametri:

• INDICE DI EDIFICABILITA’ FONDIARIA IF mq/mq 0,45
• INDICE MASSIMO DI COPERTURA IC mq/mq 0,35
• ALTEZZA MASSIMA H altezza esistente con un minimo garantito di mt 8,00

Se la SE esistente è inferiore all’IF sopraindicato è possibile incrementarla fino al 20% e comunque fino al raggiungimento dei suddetti parametri.

3.3 Gli interventi di riqualificazione edilizia e di riqualificazione insediativa sono assoggettati a progetto unitario convenzionato. Essi devono prevedere:

• - la realizzazione di una superficie a parcheggi pubblici pari almeno alla metà delle dotazioni indicate all'art.19,
• - un’accurata e qualificata sistemazione delle aree pertinenziali e dei confini dei lotti, sopratutto se coincidono con i margini urbani, come indicato all'art.133,
• - un ordinato assetto dei fronti stradali e dei fronti verso il territorio aperto, fondato su un’attenta progettazione architettonica e paesaggistica dell’intervento.

3.4 Il PO incentiva gli interventi di riqualificazione edilizia e insediativa nelle zone BR1 nel modo seguente:

• - gli interventi di riqualificazione edilizia di un singolo fabbricato se associati al generale riordino delle aree pertinenziali e dei confini dei lotti, al riassetto dei fronti stradali sono incentivati con un incremento di 5 punti (da 0,45 a 0,50) dell'IF sopraindicato;
• - gli interventi di riqualificazione insediativa di due o più fabbricati posti in lotti contigui se associati al generale riordino delle aree pertinenziali e dei confini dei lotti ed al riassetto dei fronti stradali sono incentivati, rispetto ai parametri del comma 3.2, con un incremento di 10 punti (da 0,45 a 0,55) dell'IF e di 5 punti (da 0,35 a 0,40) dell’IC;
• - la realizzazione di parcheggi pubblici in misura maggiore di quanto indicato al comma 3.3 primo a-linea è premiata con un incremento di mq 5,00 di SE per ogni posto auto realizzato, della capacità edificatoria in SE indicata al comma 3.2, fino ad un massimo di mq 30.

3.5 Sono ammesse motivate e limitate deroghe ai parametri indicati ai precedenti commi 3.2 e 3.3 per le seguenti fattispecie:

• - per elevare l’altezza massima indicata al comma 3.2,da un minimo garantito di mt 8,00 ad un minimo garantito di mt 10,50 nel caso in cui le dimensioni del lotto siano tali da non consentire un’adeguata dotazione di aree a verde pertinenziali; l’altezza di mt 10,50 non può in ogni caso superare il 35% della superficie coperta complessiva di progetto, ferma restando sulla parte rimanente l’altezza massima esistente con un minimo garantito di mt 8,00;
• - per ridurre la dotazione di parcheggi pubblici indicata al comma 3.3 primo a-linea nei casi in cui la realizzazione dei parcheggi prescritti non risulti possibile per le limitate dimensioni dell’ area, per le carenze della viabilità di accesso e perchè comporta l’impossibilità di una qualificata sistemazione degli spazi pubblici e e pertinenziali; si precisa che in ogni caso dovrà essere garantita una dotazione di parcheggi pubblici non inferiore ad un terzo dei minimi prescritti all’ art.19.

3.6 Le deroghe indicate al comma 3.5 dovranno essere riportate, con la relativa motivazione, nella convenzione che disciplina l’intervento e dovranno essere preventivamente assentite dalle Commissioni o dagli organi preposti all’esame ed alla valutazione dei progetti.

1. Nelle zone BR2 che individuano i tessuti misti a destinazione prevalente produttiva, il presente Piano Operativo ammette la permanenza ed il consolidamento delle attività esistenti di tipo produttivo, connessi all'adeguamento e alla qualificazione delle strutture. A tal fine prevede e promuove interventi di complessiva riqualificazione delle aree e di ecoeffienza degli impianti, non escludendo altresì una radicale trasformazione e riconversione dei tessuti, anche attraverso la procedura indicata al comma 2.3 del precedente art. 49.

2. Destinazioni d’uso nelle zone BR2

2.1 Nelle zone BR2 sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso:

• - industriale e artigianale, fatta eccezione per b.3 e b.4
• - commerciale all'ingrosso e depositi
• - commerciale al dettaglio limitatamente agli esercizi di vicinato; esercizi commerciali del settore non alimentare a grande fabbisogno di superficie, quali ad esempio spazi di vendita di arredamenti, cucine, automobili, veicoli in genere e simili,
• - direzionale e di servizio ad eccezione dei servizi per lo spettacolo e per eventi e per attività espositive,
• - attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico se compatibili con le destinazioni industriali e artigianali
• - residenze dei titolari, gestori o custodi dell'attività.

3. Interventi edilizi ammessi

3.1 Nelle zone BR2 sono ammessi i seguenti interventi edilizi:

• - tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente fino alla ristrutturazione urbanistica, fatte salve le specifiche disposizioni relative agli edifici classificati.
• - ampliamento e/o demolizione e ricostruzione totale o parziale degli edifici esistenti nel rispetto dei seguenti parametri urbanistici:
  • INDICE DI EDIFICABILITA’ FONDIARIA IF mq/mq 0,60
  • INDICE MASSIMO DI COPERTURA IC mq/mq 0,50
  • ALTEZZA MASSIMA H non superiore all'esistente

3.2 Agli interventi nelle zone BR2 si applicano le seguenti ulteriori disposizioni:

• - gli interventi devono concorrere a migliorare i fronti stradali ed il rapporto dell'edificato con la viabilità e gli spazi pubblici;
• - per i lotti posti sul confine con la zona agricola tutti gli interventi sono subordinati alla contestuale realizzazione di un progetto di sistemazione paesaggistica ambientale del margine urbano secondo le indicazioni contenute nell'art.146, anche se il lotto non ricade in una delle porzioni dei margini urbani assoggettate a tale progetto sulla base delle rappresentazioni delle tavole di PO;
• - gli interventi di complessivo riordino delle aree pertinenziali e dei margini urbani sono premiati con un incremento di 5 punti dell’indice di edificabilità fondiaria che passa da 0,60 a 0,65 mq/mq e di tre punti dell’indice di copertura che passa da 0,50 a 0,53 mq /mq;
• - nel caso in cui il lotto risulti saturo alla data di adozione del presente PO gli interventi di riordino delle aree pertinenziali e dei margini urbani sono premiati con un incremento di 10 punti dell’indice di edificabilità fondiaria che passa da 0,60 a 0,70 mq/mq e di 5 punti dell’indice di copertura che passa da 0,50 a 0,55 mq /mq; in tali casi l’altezza massima può essere elevata a mt 10,00; detti incrementi sono comprensivi di ogni ulteriore premialità;
• - le destinazioni ad uso residenziale sono ammesse esclusivamente per l'abitazione del titolare, del gestore o del custode dell'azienda nella misura massima di mq.140 di SE per ogni organismo edilizio così come definito alla voce 3 dell’Allegato 2 al DPGR 39/R/2017. Tale SE dovrà essere reperita all’interno dell’organismo edilizio o, nel rispetto dei parametri ammessi, mediante un ampliamento dello stesso. Le residenze dovranno essere vincolate come pertinenze dell’edificio produttivo tramite atto notarile registrato e trascritto.

3.3 Alla zona BR2, posta nella zona sud di S.Donnino su via dei Bassi e delimitata dalla zona E1 ad est, da via delle Molina a nord e dalla zona BR1 ad ovest, è consentito realizzare ampliamenti degli stabilimenti esistenti che hanno esaurito le potenzialità edificatorie nell’area E1 posta ad est della stessa zona BR2 nel rispetto delle seguenti condizioni:

• - gli interventi edilizi debbono rispettare i seguenti parametri edilizi calcolati in rapporto alla superficie interessata dalla trasformazione che non dovrà in ogni caso superare mq 13.500:
  • INDICE DI EDIFICABILITA’ FONDIARIA IF mq/mq 0,40
  • INDICE DI COPERTURA IC mq/mq 0,40
  • ALTEZZA MASSIMA H non superiore a quella dell’edificio esistente nella zona BR2
  • DISTANZA MINIMA DAl CONFINI EST E SUD ml 8,00
• - il progetto dovrà prevedere un conveniente arretramento del fronte dei fabbricati da via delle Molina e la realizzazione, all’esterno della recinzione dello stabilimento, di parcheggi pertinenziali a contatto con la suddetta via. Al progetto dovrà essere associata la realizzazione del Vp57 e del Pp3 su via dei Bassi come condizione per il mutamento del tracciato di via dell'Isola che attraversa l'area E1: a tal fine può essere utilizzata come sbocco su via dei Bassi il tracciato posto lungo il confine est della zona E1 che attraversa l’area dei sovracitati Vp57 e Pp3 così come indicato sulla tavola 2.12 del PO.
• - il progetto di ampliamento delle strutture esistenti sulla zona E1 dovrà inoltre prevedere un’adeguata sistemazione delle aree dell'attuale stabilimento e dovrà curare con particolare attenzione l'inserimento dei nuovi volumi nel contesto paesaggistico ambientale, con un’ accurata progettazione architettonica degli edifici e mediante la realizzazione di schermature arboree sopratutto sul confine est dell'area E1 nonché con una qualificata sistemazione delle aree di accesso e prospicienti la viabilità pubblica.
• - gli interventi di ampliamento sono assoggettati a progetto unitario convenzionato. Nella convenzione dovrà essere indicato che a partire dalla data della sua agibilità l’ampliamento dovrà essere vincolato all’edificio principale ricadente in zona BR2.

1. Sono i tessuti a destinazione prevalentemente industriale e artigianale, o commerciale, o direzionale, o turistico ricettiva che sono localizzati principalmente nella parte settentrionale del territorio comunale a nord della A11 e nella zona ad ovest del capoluogo, nonché per limitati ambiti ai margini ai margini dei centri e dei nuclei minori posti lungo la via Pistoiese.

2. Articolazione dei tessuti

2.1 I tessuti prevalentemente produttivi sono articolati nel modo seguente in relazione all’individuazione dei morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee (morfotipi uu.cc.) rappresentata nelle Tavole di livello comunale 2.n:

• - Tessuti produttivi lineari: individuano i tessuti industriali e artigianali e i tessuti o gli insediamenti commerciali, a carattere lineare (riferimento morfotipo uu.cc. TPS.1)
• - Tessuti a piattaforme produttive, commerciali e direzionali: individuano i tessuti prevalentemente produttivi o specialistici organizzati in insediamenti puntuali e spesso monofunzionali sulla base in genere di piani attuativi (riferimento morfotipo uu.cc. TPS.2)

2.2 Sono da assimilare ai tessuti produttivi i piccoli insediamenti e gli edifici o complessi edilizi singoli a destinazione produttiva che ricadono all’interno dei tessuti prevalentemente residenziali e misti e per i quali il Piano Operativo ammette di conservare e consolidare la destinazione attuale. Sono da assimilare ai tessuti produttivi anche alcuni edifici che fanno parte delle insulae specializzate individuate nel PS dal morfotipo delle urbanizzazioni contemporanee TPS.3.

3. Classificazione delle zone D

3.1 I tessuti e gli insediamenti prevalentemente produttivi sono così classificati nelle zone D del DM 1444/1968 in relazione alla destinazione d’uso prevalente nonché in relazione alla riconoscibilità o meno di principi e regole insediative nel processo della loro formazione e/o trasformazione:

1. - zone D1: tessuti lineari e insediamenti isolati industriali e artigianali
2. - zone D2: tessuti a piattaforme industriali e artigianali, così articolati:
   1. - zone D2.1: tessuti non pianificati o di non recente pianificazione
   2. - zone D2.2: tessuti di recente pianificazione
3. - zone D3: tessuti e insediamenti commerciali così articolati:
   1. - zone D3.1: insediamenti commerciali isolati e di limitate dimensioni
   2. - zone D3.2: tessuti a piattaforme commerciali e direzionali
   3. - zone D3.3: centro commerciale i Gigli
4. - zone D4: insediamenti turistico ricettivi
5. - zone D5: insediamenti direzionali e di servizio
6. - zone D6: aree per industrie a rischio di incidente rilevante
7. - zone D7: aree ed insediamenti per deposito di materiali e attività produttive all'aperto.
8. - zone D8: aree ed insediamenti per servizi ad autoveicoli

4. Disciplina delle zone D e dei tessuti

4.1 Le zone D1, D2, D3, D4, D5, D6, D7 e D8 costituiscono gli ambiti di riferimento per la definizione della disciplina degli edifici e delle aree ricadenti nei tessuti e negli insediamenti prevalentemente produttivi e specialistici. Le norme di tali zone di cui agli artt. 53-60 sono integrate, ove necessario, da specifiche disposizioni che fanno riferimento agli obiettivi indicati dal Piano Strutturale e dal PIT-PPR per i morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee come sintetizzati di seguito.

4.2 Nei Tessuti produttivi lineari il Piano Operativo mira a riqualificare i sistemi produttivi organizzati sugli assi stradali, ricostruendo le relazioni fra tali insediamenti e gli ambiti urbani e il territorio aperto, riordinando le aree di contatto con le zone agricole con mirati interventi di sistemazione paesaggistica ed ambientale, migliorando i rapporti con la viabilità, attrezzando ecologicamente gli insediamenti sul modello delle APEA.

4.3 Nei Tessuti a piattaforme produttive, commerciali e direzionali il Piano Operativo persegue la riqualificazione degli insediamenti, promuovendo interventi di riordino degli spazi aperti interni e dei margini con il territorio rurale, favorendo la rilocalizzazione al loro interno di edifici produttivi sparsi sul territorio, sostenendo il potenziamento degli spazi e servizi pubblici ed incentivando la sperimentazione di strategie per l’ecosostenibilità e la produzione di energie rinnovabili.

5. Modalità di intervento

5.1 Nelle zone D elencate al comma 3.1, fatte salve diverse disposizioni contenute nelle discipline delle singole zone, le previsioni del Piano Operativo si attuano mediante intervento diretto, fatti salvi i seguenti casi:

• - quando si renda necessaria la realizzazione o la modificazione di opere di urbanizzazione, nel qual caso è prescritto il permesso di costruire convenzionato e, quando l’intervento interessa più lotti od aree di elevata dimensione, il progetto unitario convenzionato,
• - per gli interventi di ristrutturazione urbanistica per i quali è prescritto il piano di recupero.

5,2 In generale gli interventi nelle zone D (siano essi interventi di nuova edificazione e di completamento oppure interventi di riqualificazione edilizia ed insediativa) devono puntare a qualificare ed attrezzare ecologicamente gli insediamenti produttivi sul modello delle APEA e dei Parchi Eco – Industriali. Nelle aree ove sono presenti acquedotti industriali è prescritto l’allacciamento delle nuove strutture produttive

1. Le zone D1 identificano i tessuti e gli insediamenti a prevalente destinazione industriale e artigianale sorti lungo o in adiacenza alla viabilità esistente. Si tratta di tessuti e insediamenti di limitate dimensioni formatisi in genere in modo disordinato e per accrescimenti successivi.

2. Destinazioni d'uso

2.1 Nelle zone D1 sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso:

• - industriale e artigianale
• - commerciale all'ingrosso e depositi
• - commerciale al dettaglio limitatamente agli esercizi di vicinato; esercizi commerciali del settore non alimentare a grande fabbisogno di superficie, quali ad esempio spazi di vendita di arredamenti, cucine, automobili, veicoli in genere e simili,
• - direzionale e di servizio ad eccezione dei servizi per lo spettacolo e per eventi e per attività espositive,
• - attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico se compatibili con le destinazioni industriali e artigianali
• - residenze dei titolari, gestori o custodi dell'attività.

3. Interventi edilizi ammessi

3.1 Nelle zone D1 sono ammessi i seguenti interventi edilizi:

• - tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente fino alla ristrutturazione urbanistica, fatte salve le specifiche disposizioni relative agli edifici classificati.
• - ampliamento o costruzione di nuovi edifici nel rispetto dei seguenti parametri urbanistici:
  • INDICE DI EDIFICABILITA’ FONDIARIA IF mq/mq 0,60
  • INDICE MASSIMO DI COPERTURA IC mq/mq 0,50
  • ALTEZZA MASSIMA H ml 8,00 o superiore se preesistente

4. Superfici residenziali ammesse

4.1 Nelle zone D1 sono ammesse destinazioni ad uso residenziale esclusivamente per l'abitazione del titolare, del gestore o del custode dell'azienda nella misura massima di mq.140 di SE per ogni organismo edilizio così come definito alla voce 3 dell’Allegato 2 al DPGR 39/R/2017. Tale SE dovrà essere reperita all’interno dell’organismo edilizio o, nel rispetto dei parametri ammessi, mediante un ampliamento dello stesso. Le residenze dovranno essere vincolate come pertinenze dell’edificio produttivo tramite atto notarile registrato e trascritto.

5. Disposizioni specifiche per le zone D1 legate agli obiettivi dei tessuti urbani di riferimento

5.1 Agli interventi nelle zone D1 di cui ai precedenti commi si applicano le seguenti ulteriori disposizioni legate al tessuto urbano in cui sono collocate:

• - gli interventi devono concorrere a migliorare i fronti stradali ed il rapporto dell'edificato con la viabilità e gli spazi pubblici;
• - per i lotti posti sul confine con la zona agricola tutti gli interventi sono subordinati alla contestuale realizzazione di un progetto di sistemazione paesaggistica ambientale del margine urbano secondo le indicazioni contenute nell'art.133, anche se il lotto non ricade in una delle porzioni dei margini urbani assoggettate a tale progetto sulla base delle rappresentazioni delle tavole di PO;
• - gli interventi di complessivo riordino delle aree pertinenziali e dei margini urbani sono premiati con un incremento di 5 punti dell’indice di edificabilità fondiaria e di 3 punti dell’indice di copertura che passano rispettivamente da 0,60 a 0,65 mq/mq e da 0,50 a 0,53 mq /mq;
• - nel caso in cui il lotto risulti saturo alla data di adozione del presente PO gli interventi di riordino delle aree pertinenziali e dei margini urbani sono premiati con un incremento di 10 punti dell’indice di edificabilità fondiaria che passa da 0,60 a 0,70 mq/mq e di 5 punti dell’indice di copertura che passa da 0,50 a 0,55 mq /mq; in tali casi l’altezza massima può essere elevata a mt 10,00; detti incrementi sono comprensivi di ogni ulteriore premialità;
• - le destinazioni ad uso residenziale sono ammesse esclusivamente per l'abitazione del titolare, del gestore o del custode dell'azienda nella misura massima di mq.140 di SE per ogni organismo edilizio così come definito alla voce 3 dell’Allegato 2 al DPGR 39/R/2017. Tale SE dovrà essere reperita all’interno dell’organismo edilizio o, nel rispetto dei parametri ammessi, mediante un ampliamento dello stesso. Le residenze dovranno essere vincolate come pertinenze dell’edificio produttivo tramite atto notarile registrato e trascritto.

1. Le zone D2 identificano i tessuti a piattaforme produttive artigianali e industriali risultanti sia da piani attuativi di iniziativa pubblica o privata sia da interventi diretti. Esse si dividono, in relazione alle modalità e all’epoca di realizzazione, nelle seguenti due zone:

• - zone D2.1: i tessuti sorti in modo non pianificato o sulla base di strumenti di pianificazione antecedenti di norma al PRG del 1985,
• - zone D2.2: i tessuti pianificati in epoca recente, di norma sulla base del PRG del 1985 e del RU del 2005 e successive varianti.

2. Destinazioni d'uso

2.1 Nelle zone D2.1 sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso:

• - industriale e artigianale
• - commerciale all'ingrosso e depositi
• - commerciale al dettaglio limitatamente alla vendita di prodotti; esercizi commerciali del settore non alimentare a grande fabbisogno di superficie, quali ad esempio spazi di vendita di arredamenti, cucine, automobili, veicoli in genere e simili
• - direzionale e di servizio ad eccezione dei servizi per lo spettacolo e per eventi e per attività espositive
• - attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico se compatibili con le destinazioni industriali e artigianali
• - residenze dei titolari, gestori o custodi dell'attività alle condizioni indicate al successivo comma 4.

2.2 Nelle zone D2.2 sono ammesse le destinazioni d'uso previste dal piano attuativo o dallo strumento attuativo di formazione e dalla relativa convenzione. In difetto di tale indicazione nelle zone D2.2 sono ammesse le stesse destinazioni d’uso consentite nelle zone D2.1.

2.3 Sono in ogni caso esclusi, nelle zone D2.1 poste a nord dell'autostrada A11, fra il corso del t. Marina e quello del t. Marinella, le strutture e gli impianti per la logistica (b.4) in considerazione dell'elevata densità edilizia degli insediamenti produttivi e dei notevoli flussi di traffico che interessano tali zone.

3. Interventi edilizi ammessi

3.1 Nelle zone D2.1 sugli edifici esistenti sono ammessi tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente fino alla ristrutturazione urbanistica, nel rispetto delle volumetrie esistenti e fatte salve le specifiche disposizioni relative agli edifici classificati. Sui lotti inedificati o parzialmente edificati delle zone D2.1 sono ammessi interventi di completamento edilizio nel rispetto degli allineamenti esistenti e dei seguenti parametri edilizi:

• INDICE DI EDIFICABILITA’ FONDIARIA IF mq/mq 1,00
• INDICE MASSIMO DI COPERTURA IC mq/mq 0,50
• ALTEZZA MASSIMA H mt 12,00

3.2 Nelle zone D2.2 sugli edifici esistenti sono ammessi tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente fino alla ristrutturazione urbanistica, nel rispetto delle volumetre originarie e fatte salve le specifiche disposizioni relative agli edifici classificati. Sui lotti inedificati o parzialmente edificati delle zone D2.2 sono ammessi interventi di completamento edilizio nel rispetto dei parametri edilizi, degli allineamenti e delle condizioni stabilite nelle norme e nelle convenzioni dei piani attuativi o degli altri strumenti di attuazione. Nel caso in cui le zone D2.2 fossero prive di piano attuativo o di altro strumento di attuazione, per gli interventi zio in dette zone si applicano in dette zone i parametri edilizi e le condizione indicate per le zone D2.1 al precedente comma 3.1 .

3.3 Nelle zone D2.1 e D2.2 gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono ammessi solo previa redazione di Piano di recupero. Gli interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva R4 che interessano edifici posti su lotti di superficie superiore a 5000 mq sono assoggettati a progetto unitario convenzionato.

4. Disposizioni specifiche per le zone D2 legate agli obiettivi dei tessuti urbani di riferimento

4.1 Nelle zone D2.1 e D2.2 si applicano le seguenti ulteriori disposizioni legate al tessuto urbano in cui sono collocate:

• - tutti gli interventi di ampliamento e di nuova edificazione devono assicurare la coerenza architettonica dell’edificio con il contesto insediativo e nel caso di aree pianificate il suo corretto rapporto con le altre costruzioni realizzate in forza del piano attuativo
• - tutti gli interventi di ampliamento e di nuova edificazione sono subordinati alla contestuale realizzazione di un progetto di sistemazione paesaggistica ambientale del margine urbano secondo le indicazioni contenute nell'art. 133, anche se il lotto non ricade in una delle porzioni dei margini urbani assoggettate a tale progetto sulla base delle rappresentazioni delle tavole di PO
• - gli interventi di complessivo riordino degli edifici e delle aree produttive associati alla sistemazione paesaggistica ambientale dei margini degli insediamenti e dei fronti stradali sono premiati con un incremento di 3 punti percentuali sia dell’indice di edificabilità fondiaria che dell’indice di copertura;
• - gli interventi finalizzati all’ecosostenibilità e alla produzione di energia da fonti rinnovabili sono premiati con un ulteriore incremento di 2 punti sia dell’indice di edificabilità fondiaria che dell’indice massimo di copertura.
• - le destinazioni ad uso residenziale sono ammesse esclusivamente per l'abitazione del titolare, del gestore o del custode dell'azienda nella misura massima di mq.140 di SE per ogni organismo edilizio così come definito alla voce 3 dell’Allegato 2 al DPGR 39/R/2017, avente almeno mq 1000 di SE. La SE residenziale dovrà essere reperita all’interno dell’organismo edilizio o, nel rispetto dei parametri ammessi, mediante un ampliamento dello stesso. Le residenze dovranno essere vincolate come pertinenze dell’edificio produttivo tramite atto notarile registrato e trascritto.

1. Le zone D3 individuano gli insediamenti e i tessuti, a destinazione prevalentemente commerciale e terziaria. In relazione ai caratteri e al processo di formazione dei tessuti e degli insediamenti le zone D1 si distinguono in:

• - zone D3.1: insediamenti commerciali di limitate dimensioni e in genere isolati all’interno o ai margini dei tessuti urbani prevalentemente residenziali o misti,
• - zone D3.2: tessuti a piattaforme commerciali e direzionali
• - zone D3.3: centro commerciale I Gigli

2. Destinazioni d'uso

2.1 Nelle zone D3.1 e D3.2 sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso:

• - produttivo limitatamente all'artigianato di servizio
• - commerciale ad eccezione del commerciale al dettaglio per grandi strutture di vendita
• - commerciale all'ingrosso e depositi
• - direzionale e di servizio
• - attrezzature e servizi pubblici se compatibili con le attività terziarie.

3. Interventi ammessi

3.1 Nelle zone D3.1 sono ammessi i seguenti interventi edilizi:

• - tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente fino alla ristrutturazione edilizia nel rispetto delle disposizioni relative agli edifici classificati,
• - ampliamento o costruzione di nuovi edifici nel rispetto dei seguenti parametri urbanistici:
  • INDICE DI EDIFICABILITA’ FONDIARIA IF mq/mq 0,55
  • INDICE MASSIMO DI COPERTURA IC mq/mq 0,45
  • ALTEZZA MASSIMA H ml 8,00
  Per gli interventi all’interno dei lotti già parzialmente edificati alla data di entrata in vigore delle presenti norme è consentita un'altezza massima dei nuovi corpi di fabbrica pari a quella degli edifici presenti nel lotto stesso.

3.2 Nelle zone D3.2 sono ammessi i seguenti interventi:

• - sugli edifici esistenti realizzati in forza di un piano attuativo sono ammessi interventi fino alla sostituzione edilizia, nel rispetto dei parametri urbanistici previsti dal piano attuativo, ad eccezione dei parametri per i parcheggi che debbono essere adeguati alla normativa vigente per le superfici edificate SE e per le superfici di vendita SV di nuova realizzazione. Gli interventi che comportano modifica della sagoma della costruzione, quale che sia la loro qualificazione, sono soggetti alle seguenti restrizioni:
  • - devono essere rispettate le disposizioni dell’originario piano attuativo e delle sue successive varianti in relazione ad allineamenti prescrittivi, altezze massime, rapporti di copertura, distanza da confini e fra gli edifici, tipologie edilizie;
  • - deve essere assicurata la coerenza architettonica dell’edificio ed il suo corretto rapporto con le altre costruzioni realizzate in forza dello stesso piano attuativo,
  • - nelle zone D3.2 sono ammessi interventi di ristrutturazione urbanistica previa redazione di Piano di recupero.

4. Disposizioni specifiche per le zone D3 legate agli obiettivi dei tessuti urbani di riferimento

4.1 Agli interventi nelle zone D3.1 e D3.2 di cui ai precedenti commi si applicano le seguenti ulteriori disposizioni legate al tessuto urbano in cui sono collocate:

• - gli interventi devono concorrere a migliorare i fronti stradali, il rapporto dell'edificato con la viabilità e gli spazi pubblici, la sistemazione degli spazi pertinenziali con adeguate dotazioni arboree e di aree verdi;
• - per i lotti posti sul confine con la zona agricola tutti gli interventi sono subordinati alla contestuale realizzazione di un progetto di sistemazione paesaggistica ambientale del margine urbano secondo le indicazioni contenute nell'art.133, anche se il lotto non ricade in una delle porzioni dei margini urbani assoggettate a tale progetto sulla base delle rappresentazioni delle tavole di PO;
• - nelle zone D3.1 la realizzazione e cessione di parcheggi pubblici è premiata con un incremento di mq 5,00 di SE (per ogni posto auto realizzato e ceduto) delle potenzialità edificatorie massime indicate al comma 3.1 per gli interventi di ampliamento o costruzione di nuovi edifici fino ad un massimo di mq 50,00 di SE,
• - gli interventi di complessivo riordino degli edifici e delle aree di pertinenza associati alla sistemazione paesaggistica ambientale dei margini degli insediamenti e dei fronti stradali sono premiati con un incremento di 3 punti percentuali sia dell’indice di edificabilità fondiaria che dell’indice di copertura sia per le zone D3.1 che per le zone D3.2;
• - gli interventi finalizzati all’ecosostenibilità e alla produzione di energia da fonti rinnovabili sono premiati con un ulteriore incremento di 2 punti sia dell’indice di edificabilità fondiaria che dell’indice massimo di copertura sia per le zone D3.1 che per le zone D3.2.

5. Disposizioni specifiche per la zona D3.3 “I Gigli”

5.1 La zona D3.3 individua il centro commerciale I Gigli posto nella zona industriale di Capalle fra via Fratelli Cervi e la strada Mezzana Perfetti Ricasoli (ora SS 719). La zona D3.3 individua gli edifici commerciali e di servizio e le aree ed i parcheggi privati di pertinenza e di relazione; i parcheggi e le aree pubbliche esistenti realizzati come standard urbanistici del centro commerciale sono individuati con le sigle e sono disciplinati con le norme indicate al Titolo VII Capo 1 per le aree per attrezzature di interesse locale.

5.2 Sulle aree e sugli immobili sono ammesse le destinazioni previste dalla vigente normativa per le grandi strutture di vendita. E’ sempre consentito realizzare sulle aree libere parcheggi sia pubblici che privati, anche ove non espressamente indicato nelle tavole del PO; è inoltre consentito con le modalità e le procedure indicate al successivo comma 5.4 punto 4, realizzare parcheggi in struttura (sia in elevazione che interrati, se compatibili con il rischio idraulico) nelle aree attualmente occupate da parcheggi di superficie.

5.3 Sulle aree e sugli edifici esistenti che ricadono nella zona D3.3 sono ammessi i seguenti interventi edilizi:
manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia conservativa nel rispetto delle caratteristiche e secondo le procedure indicate all'art.37 per le architetture contemporanee di significativo interesse. Nell'ambito di un progetto di complessiva qualificazione e innovazione delle aree e degli edifici, nella zona D3.3 sono ammessi interventi di ampliamento la cui superficie edificabile complessiva non deve superare il 30% della SE esistente alle seguenti condizioni:

• - che l’intervento non preveda incrementi della superficie di vendita e che sia finalizzato (se necessario anche al livello della copertura dell’edificio principale) all’adeguamento e al potenziamento dei percorsi e degli spazi collettivi e delle strutture di servizio connesse alle attività commerciali,
• - che non siano superate le altezze massime degli edifici esistenti,
• - che siano conseguentemente adeguate le dotazioni di parcheggi pertinenziali, di parcheggi e di aree a verde pubblico, come indicato agli artt.10, 19, 20 e 21,
• - che all’intervento siano associati idonei interventi per il contenimento dei consumi energetici e per la produzione di energia da fonti rinnovabili,
• - che l’intervento sia assoggettato a progetto unitario convenzionato.

5.4 Nella zona D3.3 è altresì consentita, nell'ambito di un complessivo riordino dell’intera zona ed alle condizioni di seguito indicate, la realizzazione di una media struttura di vendita, separata ed autonoma rispetto al centro commerciale esistente:

1. 1) l’intervento deve prevedere il potenziamento delle dotazioni di aree per forestazione e di parcheggi pubblici, privati e di relazione in conformità a quanto indicato agli artt.10, 19, 20 e 21; a tal fine possono essere utilizzati anche gli spazi per standard posti ad est di via San Quirico e contrassegnati dalle sigle Pp52 e F4p/2,
2. 2) all’intervento deve essere associata la realizzazione della rotatoria di progetto su via San Quirico, sottostante la strada Mezzana Perfetti Ricasoli, incluse le opere di connessione viaria alla suddetta strada ed inclusi gli oneri per l’acquisizione delle aree non di proprietà,
3. 3) l’edificazione a destinazione commerciale deve rispettare i seguenti limiti:
   • - SE massima: mq 3800
   • - SV massima: mq 2500
   • - SC massima: mq 4000
   • - h massima: ml 16,00
   • - SE fuori terra per parcheggi privati in struttura, pertinenziali o di relazione, distribuita su non più di tre piani e comunque compresa nell'altezza massima sopraindicata.
4. 4) l’intervento deve essere assoggettato a piano attuativo e deve essere subordinato alle valutazioni indicate all’art.37 per le architetture contemporanee di significativo interesse.

1. Le zone D4 identificano gli insediamenti turistico ricettivi, di norma a carattere alberghiero, risultanti da piani ed altri strumenti attuativi o da interventi diretti, convenzionati e non.

2. Destinazioni d'uso

2.1 Nelle zone D4 sono ammesse le destinazioni d'uso previste dal piano attuativo, dal PUC o dal titolo edilizio. In difetto di tale indicazione nelle zone D4 sono ammesse la destinazione turistico ricettiva e le destinazioni ad essa tradizionalmente associate: esercizi di vicinato, somministrazione di alimenti e bevande, attrezzature e servizi pubblici se compatibili con la prevalente funzione turistico ricettiva.

3. Interventi edilizi ammessi

3.1 Sugli edifici esistenti realizzati in forza di un piano o di altri strumenti attuativi sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione urbanistica, nel rispetto dei parametri urbanistici previsti dal piano o da altro strumento attuativo. Gli interventi che comportano modifica della sagoma della costruzione, quale che sia la loro qualificazione, sono soggetti alle seguenti restrizioni:

• - devono essere rispettate le disposizioni dell’originario piano attuativo o del PUC e delle loro successive varianti in relazione ad allineamenti prescrittivi, altezze massime, rapporti di copertura, distanza da confini e fra gli edifici, tipologie edilizie,
• - deve essere assicurata la coerenza architettonica dell’edificio ed il suo corretto rapporto con le altre costruzioni realizzate in forza dello stesso piano attuativo.

3.2 Sugli edifici esistenti non realizzati in forza di un piano o di altri strumenti attuativi sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione urbanistica, nel rispetto delle volumetrie esistenti. Sono ammessi inoltre interventi di ampliamento una tantum fino al 30% della SE esistente a condizione che non si superino i seguenti parametri:

• INDICE DI EDIFICABILITA’ FONDIARIA IF mq/mq 0,50
• INDICE MASSIMO DI COPERTURA IC mq/mq 0,35
• ALTEZZA MASSIMA H non superiore ad esistente

3.3 Nelle zone D4 gli interventi di ampliamento, di nuova costruzione, di ristrutturazione edilizia ricostruttiva, sostituzione edilizia, di ristrutturazione urbanistica sono assoggettati alle seguenti condizioni:

• - realizzazione di un qualificato intervento architettonico ed accurata sistemazione paesaggistico ambientale delle aree pertinenziali e dei confini dell’area di intervento.
• - redazione di progetto unitario convenzionato e, nel caso di ristrutturazione urbanistica, di Piano di recupero.

1. Le zone D5 identificano gli insediamenti direzionali e di servizio risultanti da piani ed altri strumenti attuativi o da interventi diretti, convenzionati e non.

2. Destinazioni d'uso

2.1 Nelle zone D5 sono ammesse le destinazioni d'uso previste dal piano attuativo, dal PUC o dal titolo edilizio. In difetto di tale indicazione nelle zone D5 sono ammesse le destinazioni direzionali e di servizio e le destinazioni ad esse tradizionalmente associate: piccoli esercizi di vicinato, somministrazione di alimenti e bevande, attrezzature e servizi pubblici se compatibili con la prevalente funzione direzionale.

3. Interventi edilizi ammessi

3.1 Sugli edifici esistenti realizzati in forza di un piano o di altri strumenti attuativi sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione urbanistica, nel rispetto dei parametri urbanistici previsti dal piano o da altro strumento attuativo. Gli interventi che comportano modifica della sagoma della costruzione, quale che sia la loro qualificazione, sono soggetti alle seguenti restrizioni:

• - devono essere rispettate le disposizioni dell’originario piano attuativo o del PUC e delle loro successive varianti in relazione ad allineamenti prescrittivi, altezze massime, rapporti di copertura, distanza da confini e fra gli edifici, tipologie edilizie,
• - deve essere assicurata la coerenza architettonica dell’edificio ed il suo corretto rapporto con le altre costruzioni realizzate in forza dello stesso piano attuativo.

3.2 Sugli edifici esistenti non realizzati in forza di un piano o di altri strumenti attuativi sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione urbanistica. nel rispetto delle volumetrie esistenti. Sono ammessi inoltre interventi di ampliamento una tantum fino al 30% della SE esistente a condizione che non si superino i seguenti parametri:

• INDICE DI EDIFICABILITA’ FONDIARIA IF mq/mq 0,60
• INDICE MASSIMO DI COPERTURA IC mq/mq 0,35
• ALTEZZA MASSIMA H non superiore ad esistente

3.3 Nelle zone D5 gli interventi di ampliamento, di ristrutturazione edilizia ricostruttiva, di sostituzione edilizia, di ristrutturazione urbanistica sono assoggettati alle seguenti condizioni:

• - realizzazione di un qualificato intervento architettonico ed accurata sistemazione paesaggistico ambientale delle aree pertinenziali e dei confini dell’area di intervento
• - redazione di progetto unitario convenzionato e, nel caso di ristrutturazione urbanistica, di Piano di recupero.

3.4 Le zone D5 indentificate sulle tavole del PO da un asterisco (zone D5*) individuano attrezzature di servizio privato (in genere servizi per il benessere fisico e per lo spettacolo) che nel previgente Regolamento Urbanistico erano classificate come zone AT: su dette aree continuano a valere le convenzioni stipulate con l'Amministrazione Comunale.

3.5 La zona D5 posta in via delle Ruote è destinata a servizi per l’addestramento e la cura di animali domestici; in detta area sono ammessi interventi di nuova edificazione di altezza non superiore a mt 4,00 e per una superficie coperta massima di mq 300. Agli interventi di trasformazione in detta zona D5 è fatto obbigo di rispettare le disposizioni dell'art. 94 comma 4 del D.Lgs 152/2006.

1. Le zone D6 individuano gli insediamenti industriali a rischio di incidente rilevante posti nel territorio comunale. Per l’individuazione e la descrizione di detti insediamenti industriali R.I.R., sia interni che esterni al territorio comunale, si fa riferimento al Doc. 3E “Ricognizione aziende RIR” del Piano Strutturale, all’ Elaborato tecnico “Rischio di Incidenti Rilevanti” (ERIR) allegato come Doc. 1E al Piano Operativo e ai vigenti Piani di emergenza esterna (PEE). Nel presente articolo si disciplinano le zone D6 che individuano gli stabilimenti e gli impianti RIR ricadenti nel territorio comunale (commi 2 e 3) e si dettano disposizioni relative alle aree a rischio di incidente rilevante che circondano gli stabilimenti e gli impianti ricadenti sia all’interno che all’esterno del territorio comunale. Le suddette disposizioni sono quindi da intendersi come sovraordinate rispetto a quanto previsto dalle NTA del PO in relazione alle Zone D1 – Tessuti lineari ed insediamenti isolati industriali ed artigianali (art.53), Zone B3 – Tessuti da consolidare e riqualificare (art.48), Zone E1 – Aree agricole dei seminativi semplificati (art.79) e Zone E2 – Aree agricole periurbane (art.80) che circondano gli insediamenti industriali R.I.R.

2. Destinazioni d'uso delle zone D6

2.1 Nella zone D6 fino a quando rimane in attività l'industria a rischio di incidente rilevante sono ammessi esclusivamente interventi riconducibili a tale attività a condizione che non comportino un aumento del rischio. Nel caso di cessazione delle attività a rischio di incidente rilevante, nelle zone D6 ricadenti nel perimetro del territorio urbanizzato, sono ammesse attività produttive artigianali e industriali secondo la disciplina delle zone D1 per quanto attiene ai parametri ed alle condizioni per la realizzazione degli interventi edilizi, fermo restando il rispetto della normativa di settore. Nelle zone D6 che ricadono all’esterno del perimetro del territorio urbanizzato, nel caso di cessazione delle attività a rischio di incidente rilevante, non sono consentiti interventi di incremento dei volumi e delle superfici edificabili; è invece consentito, previa redazione di piano di recupero, il riuso e la demolizione e ricostruzione dei volumi esistenti a condizione che la destinazione d’uso sia mutata verso una delle funzioni ammesse dalla disciplina della zona agricola in cui la zona D6 ricade.3.

Interventi ammessi nelle zone D6

3.1 Nelle zone D6 sono ammessi i seguenti interventi edilizi, a condizione che non comportino incremento del rischio:

• - tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente fino alla sostituzione edilizia,
• - ampliamento o costruzione di nuovi edifici, nel limite del 20% della SE esistente, a condizione che non si superino i seguenti parametri urbanistici:
  • INDICE DI EDIFICABILITA’ FONDIARIA IF mq/mq 0,40
  • INDICE MASSIMO DI COPERTURA IC mq/mq 0,30
  • ALTEZZA MASSIMA (salvo volumi tecnologici) H ml 9,00

3.2 I progetti degli interventi urbanistici ed edilizi riguardanti l’esistente industria a rischio di incidente rilevante sono ammessi con le modalità e le procedure stabilite dalla vigente normativa di settore. In particolare, dal punto di vista delle scelte progettuali relative a eventuali nuovi manufatti e strutture, esse dovranno contemplare soluzioni tali da non rendere difficoltosa l’evacuazione dello stabilimento e garantire la corretta e continua accessibilità ai mezzi di soccorso e di intervento.

3.3 Gli interventi finalizzati alla riconversione dell'attuale attività industriale sono assoggettati a progetto unitario convenzionato; nel caso in cui prevedano interventi di ristrutturazione urbanistica e nel caso in cui la zona D6 ricada nel territorio rurale sono assoggettati a piano di recupero.

4. Disposizioni per le aree a rischio di incidente rilevante

4.1 Nelle aree a rischio di incidente rilevante si applicano le seguenti disposizioni in relazione al grado di rischio rilevato dall'Elaborato tecnico ERIR sulla base dei vigenti Piani di Emergenza Esterna (PEE):

• - non sono ammessi interventi di nuova costruzione, frazionamento o ampliamento, né mutamenti di destinazione d'uso che comportino incremento di carico urbanistico a destinazione residenziale o comunque tali da determinare un aumento del carico antropico;
• nell’area di elevata letalità (Zona rossa di sicuro impatto) sono incompatibili nuovi edifici o aree con destinazioni d’uso riconducibili alle Categorie territoriali A, B, C e D, di cui alla normativa vigente in materia di rischio incidente rilevante;
• - nell’area di lesioni irreversibili (Zona arancione di danno) sono incompatibili destinazioni d’uso riconducibili alle Categorie A, B e C;
• - nell’area di lesioni reversibili (Zona gialla di attenzione) sono invece incompatibili destinazioni d’uso riconducibili alle Categorie A e B.

4.2 Dovranno inoltre essere rispettate le seguenti prescrizioni relativamente agli interventi in aree contermini al perimetro dello stabilimento comportanti modifiche planimetriche rispetto alle distanze esistenti verso lo stabilimento stesso:

• - prevedere un muro di separazione sul lato confinante con l’attività di altezza adeguata;
• - minimizzare le aperture degli edifici (porte, finestre) sul lato affacciato allo stabilimento.

Al fine di ridurre la probabilità del verificarsi di eventi incidentali cumulativi, l’eventuale insediamento di nuove attività produttive confinanti con lo stabilimento dovrà in ogni caso:

• - garantire la doppia viabilità di accesso per un’adeguata gestone delle emergenze in ogni punto dell’area produttiva;
• - garantire un’adeguata viabilità interna;
• - dotare l’area produttiva di servizi comuni per la gestione delle emergenze (ad esempio, la rete antincendio, i sistemi di allertamento, etc.).

1. Le zone D7 individuano le aree destinate al deposito di materiali vari e di componenti, quali materiali e attrezzature per l’edilizia, cernita e commercializzazione di inerti, commercio di materiali edili e di componenti, deposito e rimessaggio di automezzi e materiali e affini, preparazione di conglomerati cementizi e bituminosi e simili.

2. All'esterno delle zone D7 appositamente individuate nel PO le attività di cui sopra sono realizzabili anche nelle zone D2.

3. Per le zone D7 valgono le seguenti disposizioni:

• - gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia sono assoggettati a permesso di costruire, salvo diverse disposizioni del Regolamento Edilizio,
• - la domanda per il permesso di costruire deve essere corredata da un progetto comprendente l’individuazione degli accessi, della viabilità interna, dei piazzali, delle aree destinate a parcheggio nella misura minima di cui ai successivi indici, i sistemi di scarico delle acque piovane.

4. Le aree adibite a deposito di materiali da costruzione, inerti, materiali di riciclo e simili dovranno essere schermate verso l’esterno con barriere vegetali E’ facoltà dell’Ufficio competente richiedere la schermatura arborea anche per altri tipi di impianti e depositi.

5. In queste zone ferme restando le prescrizioni per l’utilizzo del suolo e la schermatura di cui ai precedenti commi è possibile realizzare edifici di servizio nel rispetto dei seguenti indici:

• - Indice di copertura IC 10% con un massimo di 50 mq di SC per uffici , localizzabili anche al piano primo degli edifici o parti doi edifici destinati a magazzini
• - Altezza massima 4,00 mt. per edifici ad un solo piano destinati ad uffici e mt 8,00 per gli edifici e le parti di edifici destinati a magazzini
• - Numero massimo dei piani 2, realizzabili negli edifici o porzioni di edifici con altezza massima di mt.8,00.

E’ inoltre ammessa la realizzazione di tettoie con IC = 15% per un massimo di mq 200 di superficie coperta ed un altezza massima di mt 6,00.

1. Le zone D8 identificano le aree e gli edifici destinati ad attività per servizi ad autoveicoli presenti nel territorio urbanizzato del Comune; esse sono distinte in aree per assistenza e lavaggio autoveicoli e in aree per rottamazione di autoveicoli. Su tali aree valgono le seguenti distinte disposizioni.

Aree per assistenza, riparazione e lavaggio autoveicoli

2. Su dette aree sono consentite le destinazioni e le attività ammesse dai titoli edilizi rilasciati e/o ricondubili alle attività di assistenza, di riparazione, di manutenzione, di lavaggio di autoveicoli. Sulla base di un progetto di complessiva riqualificazione e riordino degli immobili esistenti e delle aree pertinenziali, sono ammessi interventi di ampliamento fino al 30% sia della SE che della superficie coperta esistenti a condizione che si provvede alla sistemazione paesaggistica ambientale dell'area con particolare riferimento ai suoi confini, alla sistemazione dei fronti stradali e ella realizzazione alla dotazione dei parcheggi pertinenziali prescritti dalla normativa. Gli ampliamenti sopraindicati sono ammessi a condizione che non si superi l’altezza esistente ed un indice di copertura IC del 30%.

Aree per rottamazione di autoveicoli

3. Nelle aree per rottamazione di autoveicoli valgono le destinazioni e le possibilità di intervento ammesse dalle autorizzazioni e dai titoli edilizi rilasciati, nel rispetto delle condizioni ivi stabilite. Se compatibili con i contenuti delle autorizzzazioni e dei titoli edilizi rilasciati, sono ammessi interventi di ampliamento fino al 30% sia della SE che della superficie coperta esistenti a condizione che si provveda alla sistemazione paesaggistica ambientale dell’ area con particolare riferimento ai suoi confini, alla sistemazione dei fronti stradali e ella realizzazione alla dotazione dei parcheggi pertinenziali prescritti dalla normativa. Gli ampliamenti sopraindicati sono ammessi a condizione che non si superi l’altezza esistente ed un indice di copertura IC del 25%.

4. Gli interventi di ampliamento degli edifici esistenti e di complessiva riorganizzazione e riqualificazione delle zone D3 sono assoggettati a progetto unitario convenzionato.

1. Le aree degradate sono le aree poste all’interno del territorio urbanizzato connotate da condizioni di degrado urbanistico e/o di degrado socio-economico ai sensi dell'art. 123 della LR 65/2014. Esse sono individuate nelle tavole del PO con apposita campitura.

2. Le aree degradate corrispondono in genere ai seguenti tessuti o porzioni di tessuti urbani:

• - i tessuti misti (BR1 e BR2) caratterizzati in genere da condizioni di degrado causate da presenze incongrue di edifici a destinazione produttiva in contesti residenziali o da disordinata compresenza di abitazioni ed altre funzioni che determinano un assetto urbano disomogeneo, di bassa qualità e carente di servizi e di infrastrutture,
• - porzioni dei tessuti produttivi (di norma ricadenti nelle zone D1 e D2) caratterizzati da condizioni di degrado urbanistico e socioeconomico, per l’inadeguatezza della viabilità di accesso, per la carenza di aree di sosta e di spazi a verde, per l’incompatibilità delle lavorazioni rispetto al contesto, per l'insufficienza delle attrezzature e dei servizi, per i negativi effetti dei fenomeni di sottoutilizzazione e dismissione degli immobili,
• - limitate porzioni di tessuti prevalentemente residenziali (di norma ricadenti nelle zone B1 e B3) caratterizzati da condizioni di degrado urbanistico e di degrado socio economico, dovute a carenze di attrezzature e servizi, a modesta qualità dell’impianto urbano sotto il profilo architettonico e morfotipologico, a condizioni di abbandono o sottoutilizzazione degli edifici,
• - circoscritte porzioni di tessuti storici (zone A) caratterizzate da condizioni di degrado urbanistico e socio economico spesso generati da usi impropri e da cattivo stato di conservazione degli immobili che richiedono incisivi interventi di recupero edilizio e di riqualificazione urbana.

3. Nelle aree degradate il Piano Operativo prevede ed incentiva gli interventi di riqualificazione edilizia, di riqualificazione insediativa, di riqualificazione e rigenerazione urbana come descritti al successivo art. 62.

4. All’interno delle aree degradate è sempre ammesso prevedere e proporre interventi di ristrutturazione urbanistica previa redazione di piano di recupero, nel rispetto della disciplina di tessuto e di zona per quanto attiene alle destinazioni d’uso, ai parametri urbanistici, alle condizioni per la realizzazione degli interventi di ristrutturazione. Nelle aree degradate è inoltre ammesso prevedere e proporre interventi di rigenerazione urbana con le procedure e le modalità previste agli artt. 125 e 126 della LR 65/2014, come indicato all'art.13 comma 4.

1. In tutto il territorio comunale ed in particolare nelle aree degradate il Piano Operativo promuove ed incentiva le seguenti tipologie di interventi di riqualificazione:

• a) interventi di riqualificazione edilizia di singoli immobili o di complessi edilizi che consistono nella demolizione e ricostruzione di edifici esistenti di inadeguate qualità e prestazioni (interventi di ristrutturazione edilizia ricostruttiva) o quantomeno, attraverso interventi conservativi, nel miglioramento della qualità edilizia, della sicurezza sismica, nell’efficienza energetica. Tali interventi rientrano nella disciplina della gestione degli insediamenti esistenti di cui al comma 1, lettera a) dell’art.95 della LR 65/2014.
• b) interventi di riqualificazione insediativa che consistono in interventi di minuto riordino dei tessuti edilizi degradati, effettuati su più immobili o lotti contigui, mediante interventi coordinati di riqualificazione edilizia associati alla complessiva sistemazione delle aree pertinenziali ed al generale riordino ed implementazione degli spazi pubblici a servizio dell’insediamento e delle aree adiacenti. Tali interventi rientrano nella disciplina della gestione degli insediamenti esistenti di cui al comma 1, lettera a) dell’art.95 della LR 65/2014.
• c) interventi di riqualificazione e di rigenerazione urbana che consistono in interventi di ristrutturazione urbanistica e di riuso e trasformazione di estese e/o significative porzioni di tessuti urbani. Tali interventi rientrano nella disciplina della trasformazione degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi di cui al comma 1, lettera b) dell’art.95 della LR 65/2014: essi sono descritti e disciplinati nella Parte III, Titolo VI agli artt.99 - 100.

2. Nei due commi seguenti sono più puntualmente precisati gli interventi che rientrano nella disciplina della gestione degli insediamenti esistenti, ovvero gli interventi di riqualificazione edilizia e gli interventi di riqualificazione insediativa. Gli interventi di riqualificazione e di rigenerazione urbana, come scritto al comma 1, sono descritti e normati nell'ambito della disciplina degli interventi di trasformazione urbana, al Titolo VI, Capo 1.

3. Interventi di riqualificazione edilizia

3.1 Gli interventi di riqualificazione edilizia sono gli interventi diretti a demolire e ricostruire gli edifici che presentano una scarsa qualità edilizia,in quanto non soddisfano i requisiti minimi di efficienza energetica, sicurezza sismica, abbattimento delle barriere architettoniche e i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli impianti, previsti dalla normativa vigente. Sono riconducibili agli interventi di riqualificazione edilizia anche gli interventi conservativi che non prevedono la demolizione dell’edificio originario ma che consentono di realizzare i miglioramenti dell'efficienza energetica, della sicurezza sismica e degli altri requisiti tecnici richiesti dalla normativa vigente ai fini dell'agibilità.

3.2 Gli interventi di riqualificazione edilizia sono di norma consentiti con intervento diretto, convenzionato e non, e sono ammessi in tutte le zone del territorio comunale, nel rispetto della disciplina di zona e delle norme di tutela degli edifici di impianto storico e delle architetture contemporanee di significativo interesse indicate nel Titolo III delle presenti norme.

4. Interventi di riqualificazione insediativa

4.1 Gli interventi di riqualificazione insediativa sono finalizzati ad estendere e coordinare su più lotti (numero minimo due) gli interventi di riqualificazione edilizia sopradescritti. Essi sono espressamente previsti e promossi nelle zone BR1 ma possono essere previsti ed attuati nelle aree degradate ed in tutte le zone ove, sia pure in modo puntuale, si registrano situazioni di disordinato assetto urbanistico, di bassa qualità edilizia, di impropria compresenza di funzioni diverse. che è opportuno superare.

4.2 Negli interventi di riqualificazione insediativa, pur non essendo vincolante, è fortemente promosso l’adeguamento delle dotazioni di parcheggi pubblici: a tal fine in tutti gli interventi di riqualificazione insediativa, ubicati in zone diverse dalle zone BR1, il pieno adeguamento agli standard di parcheggi pubblici indicati all'art.19 è premiato con un incremento del 10% della SE e della superficie coperta ammesse. Gli adeguamenti parziali delle dotazioni di parcheggi pubblici sono premiati in proporzione rispetto alla quota massima di incremento del 10% della SE e della SC.

4.3 Gli interventi di riqualificazione insediativa sono di norma consentiti previa redazione di progetto unitario convenzionato: si precisa che il PUC non comporta, per le zone diverse dalle zone BR1, obbligo di adeguamento degli standard urbanistici. Gli interventi di riqualificazione insediativa sono ammessi in tutto il territorio urbanizzato e nelle zone extraurbane ove è esplicitamente ammessa, a condizione che dette zone abbiano le caratteristiche indicate al comma 4.1. Gli interventi di riqualificazione insediativa sono ammessi nel rispetto della disciplina di zona e delle norme di tutela degli edifici di impianto storico e delle architetture contemporanee di significativo interesse indicate nel Titolo III delle presenti norme.