Piano Operativo

1. I tessuti storici sono costituiti dagli insediamenti urbani di antico impianto e dai tessuti edilizi ad essi integrati, nonché dagli edifici e dai complessi edilizi di interesse storico inseriti nel tessuto urbano.

2. Articolazione dei tessuti storici

2.1 I tessuti storici sono articolati in:

• - Zone A1 che identificano i centri storici fortificati di Campi Bisenzio e Capalle;
• - Zone A2 che identificano i nuclei storici di S.Maria, S.Lorenzo, S.Martino, S.Piero a Ponti, S.Donnino e le prime espansioni dei centri storici di Campi Bisenzio e di Capalle;
• - Zone A3 che identificano i tessuti storicizzati formatisi come aggregati edilizi minori o come ulteriori espansioni dei centri e nuclei storici.

2.2 Sono incluse nelle zone A anche le emergenze storico architettoniche e le relative aree di pertinenza che individuano gli episodi di rilevante valore storico architettonico posti all’interno che all’esterno del perimetro del territorio urbanizzato. Esse sono individuate nelle tavole del PO con la sigla ES e sono disciplinate all’art. 44, se poste nel territorio urbanizzato, ed all'art. 87, se poste nel territorio rurale.

2.3 All’interno delle zone A sono inclusi anche edifici di recente formazione che sono il risultato di trasformazioni di edifici preesistenti o di interventi di nuova costruzione avvenuti in epoca recente all’interno dei tessuti storici. Tali edifici sono inclusi e disciplinati nelle singole zone A con una specifica normativa che tiene conto delle loro caratteristiche e del contesto in cui sono inseriti.

3. Destinazioni d'uso

3.1 Nelle zone A, fatte salve le specifiche disposizioni riguardanti gli edifici classificati e le singole sottozone, sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso:

• - residenziale;
• - artigianale di servizio;
• - commerciale ad esclusione del commerciale al dettaglio per medie e grandi strutture di vendita e dei distributori di carburante;
• - turistico-ricettiva purché compatibile con le caratteristiche dei tessuti storici;
• - direzionale e di servizio ad eccezione dei servizi per il gioco e per l'intrattenimento;
• - agricola, solo se già esistente o limitatamente alle attività connesse alla produzione agricola,
• - attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico se compatibili con la destinazione residenziale e con le caratteristiche dei tessuti storici.

3.2 Non sono ammesse destinazioni diverse da quelle indicate al precedente comma, neppure a seguito di mutamento di destinazione d'uso senza opere edilizie.

4. Modalità di intervento

4.1 Fatte salve specifiche disposizioni contenute nelle presenti norme, nei Tessuti storici le previsioni del Piano Operativo si attuano mediante intervento diretto nel rispetto dei limiti e delle prescrizioni indicate per ciascuna sottozona. E’ comunque sempre ammessa la redazione di piani di recupero di iniziativa pubblica o privata.

1. Le zone A1 individuano i centri storici fortificati di Campi Bisenzio e di Capalle.

2. Nelle zone A1 valgono le seguenti specifiche disposizioni:

1. a) sono ammesse tutte le destinazioni d'uso delle zone A (art.40 comma 3.1) se compatibili con i caratteri degli edifici e dei tessuti edilizi che le costituiscono;
2. b) sugli edifici classificati (classe 1, 2 e 3) e sugli edifici non classificati esistenti al 1954 valgono le indicazioni contenute nel Titolo III delle presenti norme, nonchè le indicazioni seguenti:
   • - sugli edifici di classe 1 non sono ammessi ampliamenti volumetrici se non per interventi di ripristino di edifici o porzioni di edifici crollati o demoliti;
   • - sugli edifici di classe 2 sono ammessi ampliamenti non superiori a mq 8 di SE per unità immobiliare alle seguenti condizioni: che non interessino prospetti principali o visibili dalla viabilità pubblica, che non superino le altezze esistenti e che nell'ambito dello stesso edificio siano progettati in modo coordinato per tutte le unità immobiliari;
   • - sugli edifici principali di classe 3 e sugli edifici principali non classificati esistenti al 1954 sono ammessi ampliamenti volumetrici nei seguenti limiti:
     • - mq 15,00 di SE per unità immobiliare avente destinazione d’uso ammessa nella zona con altezza massima non superiore a quella esistente,
     • - localizzazione dell'ampliamento sui prospetti tergali. Sugli edifici di classe 3 gli ampliamenti volumetrici sono ammessi a condizione che sia dimostrata la loro compatibilità con il valore storico e testimoniale dell'immobile,
     • - sugli edifici di classe 3 e non classificati esistenti al 1954 gli interventi di cui ai commi 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 dell’art.27 sono ammessi solo mediante permesso di costruire;
3. c) sugli edifici non classificati successivi al 1954 sono ammessi tutti gli interventi fino alla ristrutturazione edilizia conservativa e ricostruttiva. Gli interventi di ristrutturazione edilizia di tipo R4 sono ammessi a condizione che gli edifici da ricostruire siano progettati e realizzati con regole formali e con materiali che garantiscono un organico e coerente inserimento nel tessuto storico: a tal fine i progetti devono essere corredati da uno specifico studio del tessuto in cui dovrà inserirsi il fabbricato ricostruito e dalla dimostrazione della coerenza ed organicità della soluzione progettuale. In dette ricostruzioni non possono essere superate le altezze preesistenti e sono ammesse distanze non inferiori a quelle intercorrenti fra i volumi preesistenti come indicato all'art.18, comma 2.2. In alternativa alla integrale ricostruzione delle volumetrie esistenti, è ammesso trasferire le volumetrie non ricostruite in loco in una delle aree di atterraggio indicate all’art. 108, nei limiti ed alle condizioni indicate nello stesso articolo. Gli interventi di cui ai commi 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 dell’art.27 sono ammessi solo mediante permesso di costruire;
4. d) le aree scoperte di pertinenza degli edifici non possono essere alterate in presenza di elementi di valore architettonico, ambientale e testimoniale;
5. e) gli interventi pertinenziali sono ammessi solo se finalizzati al riordino ed alla riqualificazione delle pertinenze esistenti: in tali casi, se compatibile con i caratteri dell'edificato e del contesto, può essere ammessa la demolizione dei manufatti privi di valore e la loro ricostruzione per un volume pari all'esistente maggiorato del 20% (l’incremento non può in ogni caso superare 30 mc) e con altezza non superiore ad un piano, ovvero di norma non superiore a mt 3,00;
6. f) la realizzazione di posti auto scoperti o interrati è consentita solo a condizione di non compromettere elementi, sistemazioni e manufatti di valore architettonico, ambientale e testimoniale, la cui esatta consistenza deve essere dettagliatamente documentata negli elaborati di progetto.

3. Per i centri storici di Campi Bisenzio e di Capalle è facoltà dell'Amministrazione Comunale redigere un progetto o masterplan di iniziativa pubblica finalizzato a definire le linee per la riqualificazione e la valorizzazione degli stessi centri in coerenza con le indicazioni del Piano Strutturale e con particolare riferimento ai seguenti aspetti:

• - consolidare e incentivare le destinazioni residenziali e il tessuto di attività direzionali, commerciali e artigianali presenti nei centri storici,
• - dare un qualificato e ordinato assetto agli spazi pubblici prevedendo anche usi flessibili del suolo pubblico in relazione alla promozione delle attività commerciali, culturali e ricreative e dei luoghi e delle attrezzature per la vita associata,
• - definire modalità e criteri per una coordinata e qualificata riorganizzazione delle presenze di edifici di recente formazione nell'ambito dei tessuti storici;
• - qualificare gli attraversamenti urbani del f. Bisenzio e dei corsi d’acqua minori, tutelare le aree fluviali e gli ambiti di pertinenza dei centri storici e connettere la rete dei percorsi ciclopedonali.

4. I progetti o masterplan di cui al comma 3 possono interessare anche porzioni ridotte, purché organiche, dei centri storici e possono includere anche aree esterne al centro storico purché funzionali agli interventi di riqualificazione e valorizzazione sopraenunciati.

1. Le zone A2 individuano i nuclei storici di S.Maria, S.Lorenzo, S.Martino, S.Piero a Ponti, S.Donnino e le prime espansioni dei centri storici di Campi Bisenzio e di Capalle formatesi attorno alla originaria cinta fortificata e che sebbene presentino anche edifici di recente formazione sono da considerare parte integrante della struttura storica dei due centri.

2. Nelle zone A2 valgono le seguenti specifiche disposizioni:

1. a) sono ammesse tutte le destinazioni d'uso delle zone A (art.40 comma 3.1) se compatibili con i caratteri degli edifici e dei tessuti edilizi che le costituiscono;
2. b) sugli edifici classificati (classe 1, 2 e 3) e sugli edifici non classificati esistenti al 1954 valgono le indicazioni contenute nel Titolo III delle presenti norme, nonchè le indicazioni seguenti:
   • - sugli edifici di classe 1 non sono ammessi ampliamenti volumetrici se non per interventi di ripristino di edifici o porzioni di edifici crollati o demoliti;
   • - sugli edifici di classe 2 sono ammessi ampliamenti non superiori a mq 8 per unità immobiliare alle seguenti condizioni: che siano finalizzati alla realizzazione o all’adeguamento di impianti igienico sanitari, che non interessino prospetti principali e/o visibili dalla viabilità pubblica, che non superino le altezze esistenti e che nell'ambito dello stesso edificio siano progettati in modo coordinato per tutte le unità immobiliari;
   • - sugli edifici principali di classe 3 e sugli edifici principali non classificati esistenti al 1954 sono ammessi ampliamenti volumetrici nei seguenti limiti:
     • - mq 20,00 di SE per unità immobiliare avente destinazione d’uso ammessa nella zona e con altezza massima non superiore a quella esistente,
     • - localizzazione dell'ampliamento sui prospetti tergali e, solo in caso di accertata impossibilità di tale soluzione, sui prospetti laterali: la localizzazione dell'ampliamento non potrà in ogni caso alterare i rapporti spaziali caratteristici dei contesti di riferimento,
     • - sugli edifici di classe 3 e non classificati esistenti al 1954 gli interventi di cui ai commi 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 dell'art.27 sono ammessi solo mediante permesso di costruire;
3. c) sugli edifici non classificati successivi al 1954 sono ammessi tutti gli interventi fino alla ristrutturazione edilizia conservativa e ricostruttiva. Gli interventi di ristrutturazione edilizia di tipo R4 sono ammessi a condizione che gli edifici da ricostruire siano progettati e realizzati con regole formali e con materiali che garantiscono un organico e coerente inserimento nel tessuto storico: a tal fine i progetti devono essere corredati da uno specifico studio del tessuto in cui dovrà inserirsi il fabbricato ricostruito e dalla dimostrazione della coerenza ed organicità della soluzione progettuale. In dette ricostruzioni non possono essere superate le altezze preesistenti e sono ammesse distanze non inferiori a quelle intercorrenti fra i volumi preesistenti come indicato all'art.18, comma 2.2. In alternativa alla integrale ricostruzione delle volumetrie esistenti, è ammesso trasferire le volumetrie non ricostruite in loco in una delle aree di atterraggio indicate all'art. 108, nei limiti ed alle condizioni indicate nello stesso articolo. Gli interventi di cui ai commi 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 dell'art.27 sono ammessi solo mediante permesso di costruire;
4. d) le aree scoperte di pertinenza degli edifici non possono essere alterate in presenza di elementi di valore architettonico, ambientale e testimoniale;
5. e) gli interventi pertinenziali sono ammessi solo se finalizzati al riordino ed alla riqualificazione delle pertinenze esistenti: in tali casi, se compatibile con i caratteri dell'edificato e del contesto, può essere ammessa la demolizione dei manufatti privi di valore e la loro ricostruzione per un volume pari all'esistente maggiorato del 30% (l’incremento non può in ogni caso superare 45 mc) e con altezza non superiore ad un piano;
6. f) la realizzazione di posti auto scoperti o interrati è consentita solo a condizione di non compromettere elementi, sistemazioni e manufatti di valore architettonico, ambientale e testimoniale, la cui esatta consistenza deve essere dettagliatamente documentata negli elaborati di progetto;
7. e) gli ampliamenti non possono portare alla realizzazione di corpi di fabbrica di altezza superiore a quella degli edifici preesistenti e sono ammessi fino ad un IC del 50%.

3. Per il nucleo storico di S.Donnino e la sua espansione a nord della Via Pistoiese fino al tracciato della Nuova Pistoiese è facoltà dell'Amministrazione Comunale redigere un progetto o masterplan di iniziativa pubblica finalizzato a definire le linee per una complessiva riqualificazione urbana finalizzata a:

• - riordinare i tessuti storici ed il sistema delle corti urbane per favorire il recupero degli edifici di interesse storico ed elevare la qualità dei fabbricati e degli spazi pertinenziali degli insediamenti di recente formazione,
• - adeguare la rete viaria e potenziare le dotazioni di parcheggi pubblici e privati e di spazi e servizi per la collettività,
• - definire modalità e criteri per una coordinata e qualificata riorganizzazione delle presenze di edifici di recente formazione nell'ambito dei tessuti storici;
• - prevedere un sistema di accessi e di percorsi pedonali e ciclabili per collegare il centro di S.Donnino con la fermata e i servizi della linea tramviaria n.4 sulla Nuova Pistoiese e con le aree adiacenti assoggettate a interventi di rigenerazione urbana.

1. Le zone A3 individuano i tessuti edilizi storicizzati formatisi come aggregati edilizi minori, prevalentemente a carattere lineare, o come espansioni degli insediamenti storici di più antica formazione. All’interno delle zone A3, le sottozone A3.1 individuano gli insediamenti caratterizzati da un impianto urbanistico unitario che, come indicato al comma 3, richiede una specifica attenzione.

2. Nelle zone A3 valgono le seguenti specifiche disposizioni:

1. a) sono ammesse tutte le destinazioni d'uso delle zone A (art.40 comma 3.1) se compatibili con i caratteri degli edifici e dei tessuti edilizi che le costituiscono;
2. b) sugli edifici classificati (classe 1, 2 e 3) e sugli edifici non classificati esistenti al 1954 valgono le indicazioni contenute nel Titolo III delle presenti norme, nonchè le indicazioni seguenti:
   • - sugli edifici di classe 1 non sono ammessi ampliamenti volumetrici se non per interventi di ripristino di edifici o porzioni di edifici crollati o demoliti;
   • - sugli edifici di classe 2 sono ammessi ampliamenti non superiori a mq 10 per unità immobiliare alle seguenti condizioni: che non interessino prospetti principali o visibili dalla viabilità pubblica, che non superino le altezze esistenti e che nell'ambito dello stesso edificio siano progettati in modo coordinato per tutte le unità immobiliari;
   • - sugli edifici principali di classe 3 e sugli edifici principali non classificati esistenti al 1954 sono ammessi ampliamenti volumetrici nei seguenti limiti:
     • - per gli edifici di classe 3 mq 20,00 di SE per unità immobiliare avente destinazione d’uso ammessa nella zona e con altezza massima non superiore a quella esistente,
     • - per gli edifici non classificati esistenti al 1954 mq 25,00 di SE per unità immobiliare avente destinazione d’uso ammessa nella zona e con altezza massima non superiore a quella esistente,
     • - localizzazione dell'ampliamento sui prospetti tergali e, solo in caso di accertata impossibilità di tale soluzione, sui prospetti laterali: la localizzazione dell'ampliamento non potrà in ogni caso alterare i rapporti spaziali caratteristici dei contesti di riferimento,
     • - sugli edifici di classe 3 e non classificati esistenti al 1954 gli interventi di cui ai commi 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 dell'art.27 sono ammessi solo mediante permesso di costruire;
3. c) sugli edifici non classificati successivi al 1954 sono ammessi tutti gli interventi fino alla ristrutturazione edilizia conservativa e ricostruttiva. Gli interventi di ristrutturazione edilizia di tipo R4 sono ammessi a condizione che gli edifici da ricostruire siano progettati e realizzati con regole formali e con materiali che garantiscono un organico e coerente inserimento nel tessuto storico: a tal fine i progetti devono essere corredati da uno specifico studio del tessuto in cui dovrà inserirsi il fabbricato ricostruito e dalla dimostrazione della coerenza ed organicità della soluzione progettuale. In dette ricostruzioni non possono essere superate le altezze preesistenti e sono ammesse distanze non inferiori a quelle intercorrenti fra i volumi preesistenti come indicato all'art.18, comma 2.2. In alternativa alla integrale ricostruzione delle volumetrie esistenti, è ammesso trasferire le volumetrie non ricostruite in loco in una delle aree di atterraggio indicate all'art. 108, nei limiti ed alle condizioni indicate nello stesso articolo. Gli interventi di cui ai commi 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 dell'art.27 sono ammessi solo mediante permesso di costruire;
4. d) le aree scoperte di pertinenza degli edifici non possono essere alterate in presenza di elementi di valore architettonico, ambientale e testimoniale;
5. e) gli interventi pertinenziali sono ammessi solo se finalizzati al riordino ed alla riqualificazione delle pertinenze esistenti: in tali casi, se compatibile con i caratteri dell'edificato e del contesto, può essere ammessa la demolizione dei manufatti privi di valore e la loro ricostruzione per un volume pari all'esistente maggiorato del 35% (l’incremento non può in ogni caso superare 60 mc) e con altezza non superiore ad un piano;
6. f) la realizzazione di posti auto scoperti o interrati è consentita solo a condizione di non compromettere elementi, sistemazioni e manufatti di valore architettonico, ambientale e testimoniale, la cui esatta consistenza deve essere dettagliatamente documentata negli elaborati di progetto;
7. e) gli ampliamenti non possono portare alla realizzazione di corpi di fabbrica di altezza superiore a quella degli edifici preesistenti e sono ammessi fino ad un IC del 50%.

3. Disposizioni specifiche per le zone A3.1. Nelle zone A3.1, in considerazione delle esigenze di tutela del carattere unitario dell’impianto urbanistico e dell’immagine architettonica degli insediamenti, gli interventi di cui al comma 2 sono ammessi nel rispetto delle seguenti prescrizioni:

• - non sono consentiti interventi di ristrutturazione urbanistica o interventi, comunque denominati, che possono modificare il rapporto consolidato fra edificato, strade e spazi pubblici,
• - non sono ammesse alterazioni dei prospetti principali non risultanti da interventi di progettazione coordinata e seriale,
• - eventuali ampliamenti, interventi pertinenziali e realizzazioni di autorimesse, se ammessi, debbono essere localizzati su prospetti che non risultino visibili dalle strade pubbliche,
• - gli interventi edilizi, ove necessario, devono mirare a ricostituire o ripristinare i caratteri architettonici, tipologici e decorativi degli originari impianti edilizi.

1. Le emergenze storico-architettoniche (ES) individuano gli episodi di maggiore pregio architettonico e di più elevato interesse storico presenti nel territorio urbanizzato. Esse comprendono, oltre agli immobili notificati ai sensi della Parte II del D.Lgs. 42/2004 già individuati dal Piano strutturale, anche taluni edifici ed aree ad essi assimilabili, classificati in classe 1. e che in alcuni casi sono da considerare edifici di presunto interesse culturale ai sensi degli artt. 10 e 12 del D.Lgs 42/2004.

2. Le emergenze storico-architettoniche ES sono rappresentate sulle tavole del PO con un'apposita campitura e con un perimetro che racchiude, oltre agli edifici principali di particolare pregio e agli edifici minori, i giardini, i parchi, le aree a verde o scoperte ad essi connessi. Ove presenti, sulle tavole del PO, sono evidenziati con specifica zonizzazione gli edifici e le aree destinati ad attrezzature e spazi pubblici o di interesse pubblico, che costituiscono standard urbanistici, nonché il verde privato di particolare pregio di cui all'art.65.

3. Per le emergenze storico architettoniche ES valgono le norme relative alle zone A1 con le seguenti specifiche disposizioni:

• - le destinazioni d'uso diverse da residenziale, strutture ricettive alberghiere, somministrazione di alimenti e bevande, direzionale, servizi per eventi ed attività espositive, attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico sono ammesse solo se preesistenti o se assentite dagli organi di tutela per gli edifici vincolati; in ogni caso le destinazioni d'uso previste devono essere compatibili con le caratteristiche architettoniche e tipologiche degli edifici e con le sistemazioni di pregio delle aree pertinenziali;
• - le aree scoperte di pertinenza degli edifici non possono essere alterate in presenza di elementi di valore architettonico, ambientale e testimoniale; in particolare è prescritto quanto segue:
  • - sui parchi, giardini ed aree a verde di pregio si applicano le disposizioni dell’art. 65;
  • - nelle aree destinate a verde pubblico, esistente o di progetto, gli interventi sono assoggettati alla redazione di un progetto di complessiva sistemazione dell'area, coerente ed organico ai caratteri degli edifici di valore ed al contesto in cui sono inseriti;
• - gli interventi pertinenziali non sono ammessi se non finalizzati al riordino ed alla riqualificazione delle pertinenze esistenti: in tali casi, se compatibile con i caratteri dell'edificato e del contesto, può essere ammessa la demolizione e ricostruzione a parità di volume dei manufatti privi di valore e non riferibili ad un assetto storicamente consolidato delle aree pertinenziali.

4. Per gli edifici e le aree vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 prevalgono in ogni caso le disposizioni di tutela dell'art.21 dello stesso D.Lgs 42/2004.