Piano Operativo

1. Le disposizioni del presente Capo insieme alle norme per la gestione degli insediamenti esistenti di cui alla Parte 2 delle presenti NTA costituiscono la disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni di cui all'art.98 della LR 65/2014. Essa, in conformità agli obiettivi ed alle indicazioni del Piano Strutturale, precisa ed articola le categorie funzionali indicate dalla LR 65/2014, definisce gli usi ammissibili degli immobili, regola i mutamenti di destinazioni d'uso degli immobili, anche in assenza di opere edilizie.

1. Categorie funzionali. In conformità alle disposizioni di cui all’art. 99 della LR 65/2014, le previsioni del PO e la disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni sono definiti con riferimento alle seguenti categorie funzionali:

1. a) residenziale;
2. b) industriale e artigianale;
3. c) commerciale al dettaglio;
4. d) turistico-ricettiva;
5. e) direzionale e di servizio;
6. f) commerciale all’ingrosso e depositi;
7. g) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge.

Il presente PO individua i servizi pubblici o di interesse pubblico come autonoma sottocategoria della funzione “e) direzionale e di servizio”, assimilandola di fatto ad una categoria funzionale ai fini della determinazione dei mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, come indicato al successivo comma 2 lettera e.3.

2. Definizione ed articolazione delle categorie funzionali. Ai fini delle presenti norme le categorie funzionali sono definite nel modo seguente ed ove necessario sono articolate in sub-categorie:

1. a) residenziale: comprende le abitazioni e le relative pertinenze; collegi, convitti, studentati e pensionati; le strutture ricettive extra alberghiere aventi le caratteristiche della civile abitazione.
2. b) industriale ed artigianale: comprende le attività finalizzate alla produzione di beni o servizi oppure alla riparazione o trasformazione di beni o materiali, nonché alla loro movimentazione. Ai fini delle presente disciplina le attività industriali e artigianali si distinguono nelle seguenti funzioni:
   1. b.1 industriale ed artigianale di produzione: comprende stabilimenti industriali e laboratori artigiani, officine e carrozzerie,laboratori di riparazione e simili;
   2. b.2 artigianale di servizio alla residenza: comprende le attività che offrono servizi, lavorazioni od assistenze finalizzate a dare risposta ad esigenze dell’utenza diffusa e si caratterizzano per l’elevato grado di integrazione e compatibilità con la residenza, quali ad esempio laboratori artistici e botteghe artigiane, servizi alla persona e servizi di riparazione, laboratori che producono alimenti ai fini della vendita diretta al pubblico,lavanderie, toelette per animali e simili;
   3. b.3 strutture produttive di servizio: comprende impianti di autodemolizioni e di rottamazione, aree ed impianti per deposito, recupero e riciclaggio di materiali;
   4. b.4 strutture ed impianti per la logistica: comprende le aree, le strutture e gli impianti destinati al trasporto e allo stoccaggio temporaneo di merci e prodotti all’interno del ciclo produttivo e nella fase finale della distribuzione al consumo.
3. c) commerciale al dettaglio: comprende le attività finalizzate alla vendita al dettaglio, nonché altre attività commerciali così definite dalla LR 62/2018, fatta eccezione per il commercio all’ingrosso esercitato in forma esclusiva. Ai fini della presente disciplina esse sono articolate nel modo seguente in conformità ai contenuti della LR 62/2018:
   1. c.1 commerciali al dettaglio - esercizi di vicinato: comprende le strutture di vendita al dettaglio aventi superficie di vendita fino a 300 mq;
   2. c.2 commerciali al dettaglio - medie strutture di vendita: comprende le strutture di vendita al dettaglio con superficie di vendita compresa fra 301 e 2500 mq;
   3. c.3 commerciali al dettaglio – grandi strutture di vendita;comprende le strutture di vendita con superficie di vendita superiore a 2500 mq;
   4. c.4 commerciali di vendita all'ingrosso ed al dettaglio ed esercizi del settore non alimentare a grande fabbisogno di superficie di cui agli artt.26 e 27 della LR 62/2018;
   5. c.5 somministrazione di alimenti e bevande;
   6. c.6 vendita della stampa;
   7. c.7 distribuzione carburanti.
4. d) turistico ricettiva: comprende le attività ricettive gestite per la produzione e l’offerta al pubblico di servizi per l’ospitalità di cui alla LR 86/2016, ad eccezione di quelle aventi le caratteristiche della civile abitazione. Ai fini della presente disciplina le attività turistico ricettive sono articolate nel modo seguente in conformità ai contenuti della stessa LR 86/2016:
   1. d.1 strutture ricettive alberghiere: comprendono gli alberghi, le residenze turistiche-alberghiere, i condhotel, le dipendenze;
   2. d.2 campeggi e villaggi turistici: comprendono i campeggi, i villaggi turistici, i camping-village le aree di sosta, i parchi di vacanza;
   3. d.3 strutture ricettive extra-alberghiere per l'accoglienza collettiva: le case per ferie e i rifugi escursionistici, gli ostelli per la gioventù, i rifugi alpini, i bivacchi fissi;
   4. d.4 residence
5. e) direzionale e di servizio: comprende le attività direzionali propriamente dette; le attività private che offrono attrezzature e servizi, anche aperti al pubblico, non riconducibili alla produzione o al commercio; i servizi pubblici o di interesse pubblico che nel loro insieme individuano gli spazi e le attrezzature della città pubblica e che per tale ragione, pur essendo una sottocategoria della funzione “direzionale e di servizio” è di fatto assimilata ad una categoria funzionale ai fini della determinazione dei mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti. La categoria funzionale “direzionale e di servizio” è pertanto articolata nel modo seguente:
   1. e.1 direzionale comprende le attività finalizzate alla direzione, organizzazione e gestione di enti o imprese fornitrici di servizi diversi da quelli commerciali nonché alla fornitura di servizi intellettuali o comunque libero professionali (sedi di banche, di società, di assicurazioni o simili, uffici in genere, studi professionali, agenzie di affari, agenzie immobiliari, strutture a servizio di attività libero professionali e private in genere ecc.).
   2. e.2 servizi privati: comprendono a titolo esemplificativo i seguenti servizi:
      • Servizi per il benessere fisico: palestre e piscine ed impianti sportivi privati, centri fitness,
      • Servizi per il gioco: sale da gioco e locali simili,
      • Servizi per l'intrattenimento: sale da ballo, discoteche, nightclub,
      • Servizi per lo spettacolo: teatri, cinema e multisala,
      • Servizi per eventi e per attività espositive: spazi espositivi, per convegni, per incontri ed eventi culturali e ricreativi, incluse le attività connesse di somministrazione di alimenti e bevande,
      • Servizi per l’addestramento e la cura di animali: aree per attività cinofile, strutture per l’accoglienza temporanea di animali domestici, maneggi e strutture per ippoterapia non collegati ad attività agricole,
      • Servizi per la produzione: spazi espositivi per la produzione; centri servizi avanzati alle imprese per l'innovazione e per la società dell'informazione, incubatori di imprese e laboratori di ricerca e servizi similari, ove non collocati all'interno o nell'area di pertinenza di insediamenti industriali e artigianali.
   3. e.3 servizi pubblici o di interesse pubblico: comprendono le attività ed i servizi aventi finalità pubbliche o di pubblico interesse ancorché gestiti da soggetti non pubblici. Detti servizi e gli immobili ad essi riferiti costituiscono standard urbanistici ai sensi del DM 1444/1968 quando sono di proprietà di enti ed aziende pubbliche e quando sono gestiti da soggetti non pubblici in regime convenzionato o senza finalità di lucro.
      La sottocategoria funzionale comprende, a titolo esemplificativo, i seguenti servizi:
      • Servizi per l’istruzione: asili nido, scuole materne, elementari e medie, inclusi i nidi di infanzia, i servizi integrativi ed i nidi aziendali;
      • Servizi per l’istruzione superiore ed universitaria;
      • Servizi cimiteriali;
      • Servizi per il culto: chiese, conventi,oratori ed altri edifici per il culto;
      • Servizi per la cultura: musei, teatri, auditorium, cinema, biblioteche, sale convegni e mostre;
      • Servizi di assistenza ed accoglienza sociale: centri di assistenza, case di riposo, residenze protette, residenze per anziani,edilizia residenziale sociale di proprietà pubblica;
      • Servizi socio-ricreativi: centri sociali, centri culturali e ricreativi,centri polivalenti;
      • Servizi sanitari: presidi ospedalieri con attività e funzioni di supporto, cliniche, centri medici poli-specialistici, poliambulatori;
      • Servizi della pubblica amministrazione: uffici e servizi comunali e di altri enti pubblici, servizi della protezione civile, tribunali, uffici postali;
      • Servizi per la difesa: caserme ed attrezzature della Finanza, dei Carabinieri, della Polizia di Stato, per la pubblica sicurezza e militari in genere;
      • Servizi per il verde e per lo sport all'aperto: parchi, giardini,aree attrezzate di quartiere, percorsi e sistemazioni a verde di interesse pubblico, impianti sportivi pubblici all'aperto;
      • Servizi sportivi al coperto: palazzetti dello sport, palestre, piscine ed impianti sportivi all'aperto che richiedono consistenti dotazioni di strutture e servizi coperti;
      • Servizi per il commercio: mercati coperti e scoperti.
      • Servizi per la mobilità: parcheggi pubblici o di uso pubblico coperti e scoperti, stazioni e centri servizi per la mobilità, attrezzature per la mobilità alternativa,
      • Servizi ed Impianti tecnologici: impianti tecnici per la distribuzione di acqua, energia elettrica, gas e per le telecomunicazioni, impianti per il trattamento e lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani e delle acque reflue.
6. f) commerciale all'ingrosso e depositi: comprende le attività di commercio all’ingrosso e quelle di magazzino o deposito, sia al coperto che all'aperto. In relazione ai diversi tipi di strutture ed ai fini delle presenti norme la destinazione d'uso “commerciale all'ingrosso e depositi” si articola in:
   1. f.1 commerciale all'ingrosso e depositi: comprendono sia le attività svolte da chiunque professionalmente acquista merci in nome e per conto proprio e le rivende ad altri commercianti, all’ingrosso o al dettaglio, o ad utilizzatori professionali, o ad altri utilizzatori in grande, sia le attività di magazzino o deposito finalizzate in via prevalente od esclusiva al mero stoccaggio di materiali o beni finiti, senza che nella stessa unità si effettuino apprezzabili lavorazioni o trasformazioni dei medesimi o loro commercializzazione al dettaglio; rientrano fra le attività di magazzino e deposito le attività di rimessaggio di automezzi e veicoli incluse le attività di noleggio degli stessi.
   2. f.2 depositi all'aperto: comprendono le attività di mero stoccaggio di materiali e beni finiti all'aperto senza esercizio di alcuna attività commerciale e senza significative trasformazioni del suolo.
7. g) agricola: comprendono le attività finalizzate allo sfruttamento razionale e organizzato della capacità produttiva del suolo sia per la coltivazione di specie vegetali che per finalità di allevamento, nonché le funzioni connesse ai sensi di legge alla produzione agricola ed alla conservazione del territorio rurale, ivi comprese l'agriturismo e l'acquacoltura. Gli edifici rurali ad uso abitativo, fino a quando sono utilizzati a fini agricoli, costituiscono a tutti gli effetti costruzioni ad uso agricolo.

3. Norme generali

3.1 La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella definita dalla vigente normativa nazionale e regionale di settore.

3.2 In mancanza degli atti e/o della documentazione richiesti dalla vigente normativa, per gli immobili ricadenti nel territorio rurale la destinazione d’uso attuale, ai fini delle presenti norme, è quella risultante dalla posizione catastale alla data di entrata in vigore della LR 64/1995 (07.05.1995)

3.3 Nel caso sia ammessa dalle presenti NTA una categoria funzionale o la sottocategoria e.3), senza ulteriori specificazioni, si intendono ammesse tutte le sub categorie e le funzioni in cui è articolata la categoria funzionale o la sottocategoria e.3), fatte salve eventuali limitazioni della disciplina di ambito o di zona.

4. Aggiornamento dell'articolazione delle categorie funzionali

4.1 L'elenco delle funzioni di cui al comma 2 individua, a titolo esemplificativo, le attività che si svolgono nell'ambito di ciascuna categoria o sub-categoria funzionale. Qualora si renda necessario classificare attività non contenute nel suddetto elenco, il Dirigente del Servizio Urbanistica può con apposite determine esplicitare ulteriori esemplificazioni delle funzioni ivi elencate e fornire l'elenco delle caratteristiche rilevanti per l'applicazione della disciplina di cui al successivo art.30 comma 1.

1. Costituiscono mutamento di destinazione d'uso i passaggi dall'una all'altra delle categorie funzionali e della sottocategoria e.3) di cui all'art.29, comma 1, fatte salve le seguenti eccezioni e quanto disposto ai successivi commi 1.2 e 1.3:

• - le attività artigianali di servizio alla residenza di cui alla sub-categoria b.2 sono assimilabili alle attività commerciali al dettaglio ed all'ingrosso;
• - le residenze protette, le residenze per anziani, l’edilizia residenziale sociale di proprietà pubblica di cui alla sottocategoria funzionale e.3) sono assimilabili alla residenza, fatte salve specifiche disposizioni della disciplina di zona.

2. Nelle seguenti zone del territorio comunale sono assimilate le categorie funzionali indicate di seguito:

• - nelle zone produttive esistenti e di progetto identificate dalle zone D1 e D2 sono assimilate le categorie industriale e artigianale e commerciale all'ingrosso e depositi.

3. In forza del preminente interesse pubblico alla corretta allocazione delle risorse territoriali degli spazi commerciali ed al fine di evitare l’inserimento di strutture incongrue nei vari ambiti territoriali sono vietati i passaggi tra le seguenti sub-categorie-funzionali di cui all'art. 29 comma 2 da considerarsi condizioni speciali ai sensi dell’ art.23-ter, comma 1-bis del DPR 380/2001:

• - da c.2 a c.1, c.3, c.4, c.5, c.6, c.7 e viceversa,
• - da c.3 a c.1, c.2, c.4, c.5, c.6, c.7 e viceversa,
• - da c.7 a c.1, c.2, c.3, c.4, c.5, c.6 e viceversa,
• - da servizi per il gioco e per l'intrattenimento della sub-categoria e.2 a qualsiasi altra funzione della categoria direzionale e di servizio e viceversa,
• - da f.1 a f.2 e viceversa.

4. Ai sensi del comma 4 bis dell'art.99 della LR 65/2014 si ha mutamento della destinazione d’uso quando sia variata l’utilizzazione di una unità immobiliare in modo tale da interessare oltre il 50 per cento della superficie utile dell’unità stessa oppure, comunque, nel caso di variazione di utilizzazione a fini commerciali, quando sia superato il limite della superficie di vendita per esercizi di vicinato di cui all’articolo 13 della LR 62/2018. Resta fermo che le funzioni introdotte nelle porzioni non prevalenti in termini di superficie utile devono essere ammesse dalla disciplina di zona delle presenti NTA.

5. Il mutamento di destinazione connesso a interventi edilizi è consentito solo quando sia consentito dal PO l’intervento edilizio stesso. Con riferimento alle ipotesi di cui al comma 6-bis, la presente disposizione costituisce speciale condizione ai sensi dell’art. 23-ter, comma 1-bis e 1-ter del D.P.R. 380/2001.

6. Il mutamento di destinazione senza opere è consentito, con le procedure previste dalla vigente normativa, quando l’immobile abbia precedentemente al mutamento stesso le caratteristiche di abitabilità e agibilità richieste per la nuova funzione e la nuova destinazione sia ammessa nella zona urbanistica di appartenenza e non esclusa da specifiche disposizioni del Piano Operativo. Con riferimento alle ipotesi di cui al comma 6-bis, la presente disposizione costituisce speciale condizione ai sensi dell’art. 23-ter, comma 1-bis e 1-ter del D.P.R. 380/2001.

6 bis. Nel rispetto della condizioni sottoindicate e delle altre specifiche condizioni previste nel presente articolo sono sempre ammessi i mutamenti di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare tra le seguenti categorie funzionali di cui al comma 1 dell’art.29:

1. a) residenziale;
2. b) industriale e artigianale;
3. c) commerciale al dettaglio;
4. d) turistico-ricettiva;
5. e) direzionale limitatamente alla sottocategoria e.1.

Parimenti, sono sempre ammessi i mutamenti di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, fermo il rispetto delle normative di settore e delle speciali condizioni disciplinate dal presente articolo.
Oltre a quelle già individuate nei superiori commi 5 e 6 del presente articolo, le condizioni da rispettare per l’ammissibilità del mutamento di destinazione d’uso, nei casi individuati dal presente comma, sono le seguenti:

• - nel caso di mutamenti rilevanti tra le diverse categorie funzionali sopra indicate, che l’immobile ricada in zona A, o B o C o in una zona ad esse assimilate;
• - che la destinazione d’uso finale sia ammessa dalla specifica disciplina di zona;
• - il mutamento della destinazione d’uso di singole unità immobiliari non potrà comunque avvenire verso categorie funzionali o sottocategorie funzionali incompatibili con la destinazione d’uso prevalente nel complesso immobiliare. Nella specie è fatto divieto di insediare la destinazione industriale artigianale nella destinazione residenziale e viceversa, fatte salve specifiche disposizioni della disciplina di zona;
• - nei mutamenti di destinazioni d’uso tra le categorie funzionali sopra indicate non è richiesto il reperimento di nuovi standard, né detti mutamenti sono assoggettati al vincolo di dotazione minima obbligatoria di parcheggi, restando fermo il pagamento del contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria, se previsto.

La presente disciplina non si applica alle singole unità immobiliari poste al piano terra o al piano seminterrato, per le quali vale quanto previsto nelle restanti disposizioni del presente articolo.

7. Non è consentito il mutamento di destinazione che comporti l’eliminazione di standard urbanistici ed edilizi obbligatori, stabiliti nel titolo edilizio originario o richiesti dalla disciplina attualmente vigente (parcheggi di relazione e per la sosta stanziale, aree permeabili, spazi di uso pubblico o riservati ad attività collettive o altri) o la sottrazione di aree di pertinenza al di sotto dei minimi previsti per il rilascio del titolo abilitativo originario o richiesti dalla disciplina urbanistica vigente. Sono fatte salve le disposizioni relative alla monetizzazione degli standard urbanistici e delle opere di urbanizzazione di cui rispettivamente agli artt. 10 e 16 e le disposizioni relative alla monetizzazione dei parcheggi di cui agli artt. 19, 20 e 21.

8. Non è inoltre consentito il mutamento di destinazione d’uso da destinazioni non residenziali a destinazioni residenziali nei piani terra degli edifici esistenti nelle aree a pericolosità idraulica molto elevata ricadenti nelle zone A e nelle zone B, salvo il rispetto delle norme vigenti sul rischio idraulico.