Piano Operativo

1. Le zone D3 individuano gli insediamenti e i tessuti, a destinazione prevalentemente commerciale e terziaria. In relazione ai caratteri e al processo di formazione dei tessuti e degli insediamenti le zone D1 si distinguono in:

• - zone D3.1: insediamenti commerciali di limitate dimensioni e in genere isolati all’interno o ai margini dei tessuti urbani prevalentemente residenziali o misti,
• - zone D3.2: tessuti a piattaforme commerciali e direzionali
• - zone D3.3: centro commerciale I Gigli

2. Destinazioni d'uso

2.1 Nelle zone D3.1 e D3.2 sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso:

• - produttivo limitatamente all'artigianato di servizio
• - commerciale ad eccezione del commerciale al dettaglio per grandi strutture di vendita
• - commerciale all'ingrosso e depositi
• - direzionale e di servizio
• - attrezzature e servizi pubblici se compatibili con le attività terziarie.

3. Interventi ammessi

3.1 Nelle zone D3.1 sono ammessi i seguenti interventi edilizi:

• - tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente fino alla ristrutturazione edilizia nel rispetto delle disposizioni relative agli edifici classificati,
• - ampliamento o costruzione di nuovi edifici nel rispetto dei seguenti parametri urbanistici:
  • INDICE DI EDIFICABILITA’ FONDIARIA IF mq/mq 0,55
  • INDICE MASSIMO DI COPERTURA IC mq/mq 0,45
  • ALTEZZA MASSIMA H ml 8,00
  Per gli interventi all’interno dei lotti già parzialmente edificati alla data di entrata in vigore delle presenti norme è consentita un'altezza massima dei nuovi corpi di fabbrica pari a quella degli edifici presenti nel lotto stesso.

3.2 Nelle zone D3.2 sono ammessi i seguenti interventi:

• - sugli edifici esistenti realizzati in forza di un piano attuativo sono ammessi interventi fino alla sostituzione edilizia, nel rispetto dei parametri urbanistici previsti dal piano attuativo, ad eccezione dei parametri per i parcheggi che debbono essere adeguati alla normativa vigente per le superfici edificate SE e per le superfici di vendita SV di nuova realizzazione. Gli interventi che comportano modifica della sagoma della costruzione, quale che sia la loro qualificazione, sono soggetti alle seguenti restrizioni:
  • - devono essere rispettate le disposizioni dell’originario piano attuativo e delle sue successive varianti in relazione ad allineamenti prescrittivi, altezze massime, rapporti di copertura, distanza da confini e fra gli edifici, tipologie edilizie;
  • - deve essere assicurata la coerenza architettonica dell’edificio ed il suo corretto rapporto con le altre costruzioni realizzate in forza dello stesso piano attuativo,
  • - nelle zone D3.2 sono ammessi interventi di ristrutturazione urbanistica previa redazione di Piano di recupero.

4. Disposizioni specifiche per le zone D3 legate agli obiettivi dei tessuti urbani di riferimento

4.1 Agli interventi nelle zone D3.1 e D3.2 di cui ai precedenti commi si applicano le seguenti ulteriori disposizioni legate al tessuto urbano in cui sono collocate:

• - gli interventi devono concorrere a migliorare i fronti stradali, il rapporto dell'edificato con la viabilità e gli spazi pubblici, la sistemazione degli spazi pertinenziali con adeguate dotazioni arboree e di aree verdi;
• - per i lotti posti sul confine con la zona agricola tutti gli interventi sono subordinati alla contestuale realizzazione di un progetto di sistemazione paesaggistica ambientale del margine urbano secondo le indicazioni contenute nell'art.133, anche se il lotto non ricade in una delle porzioni dei margini urbani assoggettate a tale progetto sulla base delle rappresentazioni delle tavole di PO;
• - nelle zone D3.1 la realizzazione e cessione di parcheggi pubblici è premiata con un incremento di mq 5,00 di SE (per ogni posto auto realizzato e ceduto) delle potenzialità edificatorie massime indicate al comma 3.1 per gli interventi di ampliamento o costruzione di nuovi edifici fino ad un massimo di mq 50,00 di SE,
• - gli interventi di complessivo riordino degli edifici e delle aree di pertinenza associati alla sistemazione paesaggistica ambientale dei margini degli insediamenti e dei fronti stradali sono premiati con un incremento di 3 punti percentuali sia dell’indice di edificabilità fondiaria che dell’indice di copertura sia per le zone D3.1 che per le zone D3.2;
• - gli interventi finalizzati all’ecosostenibilità e alla produzione di energia da fonti rinnovabili sono premiati con un ulteriore incremento di 2 punti sia dell’indice di edificabilità fondiaria che dell’indice massimo di copertura sia per le zone D3.1 che per le zone D3.2.

5. Disposizioni specifiche per la zona D3.3 “I Gigli”

5.1 La zona D3.3 individua il centro commerciale I Gigli posto nella zona industriale di Capalle fra via Fratelli Cervi e la strada Mezzana Perfetti Ricasoli (ora SS 719). La zona D3.3 individua gli edifici commerciali e di servizio e le aree ed i parcheggi privati di pertinenza e di relazione; i parcheggi e le aree pubbliche esistenti realizzati come standard urbanistici del centro commerciale sono individuati con le sigle e sono disciplinati con le norme indicate al Titolo VII Capo 1 per le aree per attrezzature di interesse locale.

5.2 Sulle aree e sugli immobili sono ammesse le destinazioni previste dalla vigente normativa per le grandi strutture di vendita. E’ sempre consentito realizzare sulle aree libere parcheggi sia pubblici che privati, anche ove non espressamente indicato nelle tavole del PO; è inoltre consentito con le modalità e le procedure indicate al successivo comma 5.4 punto 4, realizzare parcheggi in struttura (sia in elevazione che interrati, se compatibili con il rischio idraulico) nelle aree attualmente occupate da parcheggi di superficie.

5.3 Sulle aree e sugli edifici esistenti che ricadono nella zona D3.3 sono ammessi i seguenti interventi edilizi:
manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia conservativa nel rispetto delle caratteristiche e secondo le procedure indicate all'art.37 per le architetture contemporanee di significativo interesse. Nell'ambito di un progetto di complessiva qualificazione e innovazione delle aree e degli edifici, nella zona D3.3 sono ammessi interventi di ampliamento la cui superficie edificabile complessiva non deve superare il 30% della SE esistente alle seguenti condizioni:

• - che l’intervento non preveda incrementi della superficie di vendita e che sia finalizzato (se necessario anche al livello della copertura dell’edificio principale) all’adeguamento e al potenziamento dei percorsi e degli spazi collettivi e delle strutture di servizio connesse alle attività commerciali,
• - che non siano superate le altezze massime degli edifici esistenti,
• - che siano conseguentemente adeguate le dotazioni di parcheggi pertinenziali, di parcheggi e di aree a verde pubblico, come indicato agli artt.10, 19, 20 e 21,
• - che all’intervento siano associati idonei interventi per il contenimento dei consumi energetici e per la produzione di energia da fonti rinnovabili,
• - che l’intervento sia assoggettato a progetto unitario convenzionato.

5.4 Nella zona D3.3 è altresì consentita, nell'ambito di un complessivo riordino dell’intera zona ed alle condizioni di seguito indicate, la realizzazione di una media struttura di vendita, separata ed autonoma rispetto al centro commerciale esistente:

1. 1) l’intervento deve prevedere il potenziamento delle dotazioni di aree per forestazione e di parcheggi pubblici, privati e di relazione in conformità a quanto indicato agli artt.10, 19, 20 e 21; a tal fine possono essere utilizzati anche gli spazi per standard posti ad est di via San Quirico e contrassegnati dalle sigle Pp52 e F4p/2,
2. 2) all’intervento deve essere associata la realizzazione della rotatoria di progetto su via San Quirico, sottostante la strada Mezzana Perfetti Ricasoli, incluse le opere di connessione viaria alla suddetta strada ed inclusi gli oneri per l’acquisizione delle aree non di proprietà,
3. 3) l’edificazione a destinazione commerciale deve rispettare i seguenti limiti:
   • - SE massima: mq 3800
   • - SV massima: mq 2500
   • - SC massima: mq 4000
   • - h massima: ml 16,00
   • - SE fuori terra per parcheggi privati in struttura, pertinenziali o di relazione, distribuita su non più di tre piani e comunque compresa nell'altezza massima sopraindicata.
4. 4) l’intervento deve essere assoggettato a piano attuativo e deve essere subordinato alle valutazioni indicate all’art.37 per le architetture contemporanee di significativo interesse.