Piano Operativo

1. Le zone B3 individuano i tessuti prevalentemente residenziali da consolidare e riqualificare delle aree di frangia del capoluogo e delle espansioni lineari e reticolari dei principali centri urbani che si attestano lungo la via Pistoiese nella parte sud del territorio comunale. In queste zone il Piano operativo persegue e promuove con mirati incentivi un ordinato assetto della struttura urbana con l’adeguamento e il completamento della maglia viaria, il miglioramento della qualità architettonica degli edifici e della qualità ambientale delle aree pertinenziali, la sistemazione paesaggistica dei confini dei lotti e dei margini urbani,anche attraverso interventi di addensamento insediativo, l’incremento delle dotazioni di attrezzature e servizi e la costruzione di nuove polarità urbane. Nelle zone B3 indipendentemente dai morfotipi uu.cc. a cui fanno riferimento, sono ammessi tutti gli interventi e le destinazioni indicati nei commi da 2 a 5 del presente articolo.

2. Destinazioni d’uso.

2.1 Nelle zone B3 sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso:

• - residenza
• - attività industriali e artigianali (b1) se preesistenti, non moleste e tradizionalmente integrate nel tessuto urbano e con la residenza; artigianato di servizio
• - commerciale ad esclusione del commerciale al dettaglio per medie e grandi strutture di vendita e ad esclusione dei distributori di carburante
• - direzionale e di servizio ad eccezione dei servizi per il gioco e per l’intrattenimento
• - turistico- ricettiva purché compatibili con la residenza
• - attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico se compatibili con la residenza.

3. Interventi ammessi

3.1 Sugli edifici classificati e sugli edifici non classificati esistenti al 1954 gli interventi edilizi ammissibili sono quelli consentiti sugli edifici classificati e sugli edifici non classificati esistenti al 1954 ricadenti nelle zone A3 (art. 43); per gli edifici non classificati di pertinenza di edifici classificati sono ammessi gli interventi pertinenziali indicati per le zone A3 all’art 43, comma 2, lettera e).

3.2 Sugli edifici non classificati successivi al 1954 sono sempre ammessi gli interventi sul patrimonio edilizio esistente dalla manutenzione ordinaria e straordinaria fino al restauro e al risanamento conservativo e alla ristrutturazione edilizia conservativa e ricostruttiva. Sono altresì ammessi interventi di ampliamento ed integrazione degli edifici esistenti a condizione che gli stessi si configurino come organica estensione del corpo di fabbrica principale e che non superino, in termini di SE, la superficie dell'edificio esistente: essi sono descritti al successivo comma 4.

3.3 Solo se e ove indicati sulle tavole del presente PO sono inoltre ammessi interventi di nuova edificazione, a saturazione dei lotti inedificati: detti interventi sono disciplinati nella Parte III delle presenti norme, agli artt. 97 e 98 e nell'allegato Doc. 2A.

3.4 Nelle zone B3 sono sempre ammessi gli interventi di ristrutturazione urbanistica previa redazione di apposito Piano di recupero e nel rispetto della disciplina degli edifici classificati: gli interventi di ristrutturazione urbanistica debbono essere finalizzati a conferire un più qualificato e ordinato assetto al tessuto urbano.

4. Descrizione degli interventi di ampliamento

4.1. Sugli edifici non classificati successivi al 1954 sono ammessi i seguenti interventi di ampliamento ed integrazione ”una tantum”:

1. a) Costruzione di posti macchina coperti qualora non realizzabili all'interno dei volumi esistenti,nella misura di un'autorimessa per unità abitativa di superficie calpestabile (Scal) non superiore a mq 25. Tale manufatto può essere dislocato anche in posizione distaccata dal fabbricato principale, ma comunque ad esso prossima. La sua realizzazione è subordinata:
   • - al mantenimento delle autorimesse eventualmente esistenti: l’”una tantum” riguarderà l’eliminazione della carenza rispetto all’esistente;
   • - al complessivo riordino dei manufatti e delle aree pertinenziali,
   • - al non superamento di un altezza media interna di ml. 2,40 e di un altezza massima all’estradosso del colmo di copertura di ml.3,20;
   • - alla localizzazione del manufatto in posizione defilata dal fronte principale e, ove possibile, accorpata a realizzazioni analoghe sui lotti confinanti,
   • - alla schermatura arborea del manufatto nelle aree di confine con il territorio rurale.
2. b) Rialzamento di un piano del corpo di fabbrica principale.Tale intervento è ammesso solo per gli edifici aventi un unico piano fuori terra. L’'altezza del nuovo piano non potrà superare ml. 3,50 né la linea di gronda dell'edificio confinante più alto . La realizzazione dell’intervento di sopraelevazione esclude l’accesso, contestuale o successivo, agli altri interventi “una tantum” di cui al presente comma, fatta eccezione per la costruzione di posti macchina coperti (lettera a).
3. c) Riorganizzazione planivolumetrica dei corpi di fabbrica secondari e delle costruzioni accessorie esistenti nell'area di pertinenza. Nell’ambito degli interventi di riordino delle aree pertinenziali é ammessa la riorganizzazione planivolumetrica delle volumetrie esistenti legittime anche con demolizione e ricostruzione delle stesse che potranno essere accorpate all'edificio principale in modo tale che l'aspetto finale dell'edificio sia unitario dal punto di vista architettonico; a tal fine saranno consentiti modesti aumenti degli annessi pertinenziali fino ad un massimo del 20% della SE pertinenziale esistente a condizione che tali manufatti conservino la funzione accessoria e non abbiano altezze superiori a quelle dei manufatti esistenti.
4. d) Ampliamenti planivolumetrici del corpo di fabbrica principale delle unità immobiliari ad uso residenziale, nella misura indicata di seguito per ciascuna unità abitativa, anche con più interventi distanziati nel tempo:
   • - ampliamenti fino al 40% della SE esistente per uu.ii. aventi SE inferiore a mq 80,
   • - ampliamenti fino al 25% della SE esistente per uu.ii. aventi SE compresa fra mq 80 e 120,
   • - ampliamenti fino al 20% della SE esistente per uu.ii. aventi SE superiore a mq 120.
5. Per le unità immobiliari facenti parte di edifici che, alla data di adozione del Piano Operativo, risultino dotati di aree di pertinenza particolarmente ampie possono essere consentiti ampliamenti maggiori rispetto a quelli sopraindicati nel rispetto dei seguenti parametri:
   • - l'indice di copertura deve risultare inferiore a 0,30;
   • - la massima misura dell’ulteriore ampliamento è stabilita con la seguente formula: (0,30-indice di copertura esistente)x 500;
   • - in nessun caso l’ulteriore ampliamento può eccedere mq. 40 di SE.
   Gli ampliamenti di cui a questa lettera d) sono ammessi solo per gli edifici ultimati alla data di adozione del presente PO ed a condizione che non abbiano usufruito in precedenza di ampliamenti “una tantum”.
6. e) Ampliamenti planivolumetrici dellle unità immobiliari e degli edifici a destinazione non residenziale. Per le unità immobiliari a destinazione d’uso non residenziale ricadenti in edifici plurifunzionali, se la destinazione d’uso esistente o prevista è ammessa nella zona B1, sono consentiti tutti gli interventi indicati per le uu.ii. a destinazione residenziale alle lettere a), b), c) ed al primo periodo della lettera d). Per gli edifici integralmente a destinazione non residenziale, in alternativa agli interventi indicati al periodo precedente sono ammessi ampliamenti fino al 20% della SE esistente purché non si superi un indice di copertura del 50%; le altezze degli ampliamenti non possono essere superiori a quella dell'edificio esistente.

4.2 Disposizioni particolari. Gli interventi di cui al comma 4.1 sono assoggettati alle seguenti condizioni:

• - gli interventi di ampliamento degli edifici principali e dei manufatti pertinenziali sono ammessi solo se risultano organiche e coerenti addizioni dei volumi esistenti e se mirano a qualificare l’edificato esistente ed il suo rapporto con il contesto insediativo;
• - gli interventi di ampliamento non potranno determinare aumento di più di una unità immobiliare rispetto a quelle risultanti da atti rilasciati e/o depositati alla data di adozione delle presenti norme,
• - gli interventi di ampliamento degli edifici principali e e dei manufatti pertinenziali non potranno portare ad una superficie coperta superiore al 40% della superficie fondiaria nelle zone B1; ne’ potranno portare ad altezze di edifici superiori a quelle dell’ edificio confinante più alto;
• - gli ampliamenti di cui al comma 4.1 lettere c), d), e) sono cumulabili fra loro e possono essere cumulati con ulteriori premialità previste dalle presenti NTA solo a condizione che essi non superino complessivamente, come superficie edificabile, la somma della SE esistente del fabbricato principale e dei manufatti pertinenziali;
• - la realizzazione di cantine e di altri locali completamente o parzialmente interrati non valutabili ai fini del calcolo della SE è ammessa solo nel perimetro dell'edificio fuori terra;
• - per poter usufruire delle integrazioni planivolumetriche ammesse alle lettere b), d), e) del comma 4.1 dovrà essere presentato un progetto generale esteso all'intero edificio ed all'area di pertinenza nel caso in cui l’intervento comporti la modifica della sagoma e riguardi una o solo una parte delle unità immobiliari che costituiscono l’edificio; nel progetto dovrà essere documentato lo stato attuale dell'edificio e delle sue pertinenze, l’inquadramento delle proposte progettuali di integrazione planivolumetrica rispetto all’intero edificio e dovrà inoltre essere dimostrato che gli interventi previsti non compromettono la possibilità di analoghi interventi ammessi per le altre unità immobiliari;
• - per gli edifici a destinazione residenziale e mista (compresenza di destinazioni residenziali e non residenziali nello stesso edificio) è sempre ammessa la sostituzione edilizia con demolizione dell'edificio esistente e ricostruzione della SE esistente maggiorata degli ampliamenti ammessi al comma 4.1 e delle eventuali premialità di cui al comma 5.1 a condizione che non si superino i seguenti parametri:
  • IF = non superiore a 0,50 mq/mq
  • IC = non superiore a 0,35 mq/mq
  • H = non superiore a quella dell’edificio confinante più alto o a quella dell’edificio esistente, se quest’ultima risulta superiore all’altezza degli edifici confinanti.

Nell'ambito degli interventi di sostituzione edilizia sopradescritti sono ammessi la riorganizzazione complessiva e il mutamento di destinazione d’uso, totale o parziale, dell'edificio verso le funzioni ammesse nella zona B3 dal comma 2. Detti interventi debbono essere associati ad una complessiva e qualificata sistemazione degli spazi pertinenziali sulla base delle indicazioni dei primi due a-linea del successivo comma 5.1.

5. Disposizioni specifiche per le zone B3 legate agli obiettivi per i tessuti da consolidare e riqualificare

5.1 Agli interventi nelle zone B3 si applicano le seguenti ulteriori disposizioni legate agli obiettivi specifici dei morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee che costituiscono i tessuti da consolidare e riqualificare:

• - tutti gli interventi debbono promuovere un ordinato assetto dei fronti stradali ricostituendo ove necessario la continuità delle recinzioni e delle delimitazioni degli spazi pubblici di pertinenza della viabilità; gli interventi di integrazione planivolumetrica, ove possibile, devono prevedere sul fronte stradale sistemazioni a giardino dotate di adeguate piantumazioni; non è consentito ridurre la permeabilità dei terreni a livelli inferiori a quelli ammessi dalle vigenti normative;
• - per i lotti posti sul confine con la zona agricola tutti gli interventi di ampliamento e integrazione sono subordinati alla contestuale realizzazione di un progetto di sistemazione paesaggistica ambientale del margine urbano secondo le indicazioni contenute nell'art.133, anche se il lotto non ricade in una delle porzioni dei margini urbani assoggettate a tale progetto sulla base della rappresentazioni delle Tavole di livello comunale 1.n. Nei casi in cui il progetto di sistemazione del margine urbano sia esteso oltre i confini del lotto di riferimento per una lunghezza almeno doppia di quella del lotto è ammesso elevare dal 20 al 30% della SE esistente l’ampliamento degli edifici pertinenziali di cui al comma 4.1 lettera c) fermo restando il limite dell’indice di copertura di cui al comma 4.2; nel caso in cui la lunghezza sia triplicata è consentito elevare al 40% della SE esistente l’ampliamento degli edifici pertinenziali nel rispetto delle stesse condizioni;
• - la realizzazione e cessione di parcheggi pubblici è premiata, per ogni posto auto realizzato e ceduto, con un incremento di mq 5,00 di SE delle potenzialità edificatorie massime indicate per gli interventi di integrazione planivolumetrica di cui al comma 4.1 lett. d): la premialità non può in ogni caso superare mq 20,00 di SE per unità abitativa;
• - la cessione gratuita di ogni porzione di almeno mq 60 di superficie delle aree destinate dal PO all’adeguamento della viabilità e/o al potenziamento e alla qualificazione dei servizi o degli spazi pubblici della frazione in cui ricadono gli interventi, è premiata con un incremento di mq 3,00 di SE delle potenzialità edificatorie massime indicate per gli interventi di integrazione planivolumetrica di cui al comma 4.1 lett. d): la premialità non può in ogni caso superare mq 15,00 di SE per unità abitativa.