Piano Operativo

1. Le zone B1 sono costituite dai tessuti consolidati dell'espansione edilizia del capoluogo caratterizzata da isolati aperti, serviti da un'ordinata maglia viaria e con edifici isolati su lotti e con blocchi residenziali. In genere le tipologie edilizie sono assai differenziate. Le poche aree in cui prevalgono tipologie edilizie a bassa densità (edifici mono e bifamigliari e piccoli condomini) sono individuate come una specifica sottozona B1.1 per la quale il Piano Operativo persegue la conservazione di un'omogeneità tipologica e di una bassa densità, con le disposizioni indicate al successivo comma 6. Nelle zone B1, fatte salve le disposizioni specifiche riguardanti la sottozona B1.1, sono ammessi tutti gli interventi e le destinazioni indicati nei commi da 2 a 5 del presente articolo.

2. Destinazioni d’uso.

2.1 Nelle zone B1 sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso:

• - residenza
• - attività industriali e artigianali (b1) se preesistenti, non moleste e tradizionalmente integrate nel tessuto urbano e con la residenza; artigianato di servizio
• - commerciale ad esclusione del commerciale al dettaglio per medie e grandi strutture di vendita e ad esclusione dei distributori di carburante
• - direzionale e di servizio ad eccezione dei servizi per il gioco e per l’intrattenimento
• - turistico- ricettiva purché compatibili con la residenza
• - attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico se compatibili con la residenza.

3. Interventi ammessi

3.1 Sugli edifici classificati e sugli edifici non classificati esistenti al 1954 gli interventi edilizi ammissibili sono quelli consentiti sugli edifici classificati e sugli edifici non classificati esistenti al 1954 ricadenti nelle zone A3 (art. 43); per gli edifici non classificati di pertinenza di edifici classificati sono ammessi gli interventi pertinenziali indicati per le zone A3 all’art 43, comma 2, lettera e).

3.2 Sugli edifici non classificati successivi al 1954 sono sempre ammessi gli interventi sul patrimonio edilizio esistente dalla manutenzione ordinaria e straordinaria fino al restauro e al risanamento conservativo e alla ristrutturazione edilizia conservativa e ricostruttiva. Sono altresì ammessi interventi di ampliamento ed integrazione degli edifici esistenti a condizione che gli stessi si configurino come organica estensione del corpo di fabbrica principale e che non superino, in termini di SE, la superficie dell'edificio esistente: essi sono descritti al successivo comma 4.

3.3 Solo se e ove indicati sulle tavole del presente PO sono inoltre ammessi interventi di nuova edificazione, a saturazione dei lotti inedificati: detti interventi sono disciplinati nella Parte III delle presenti norme, agli artt. 97 e 98 e nell'allegato Doc. 2A.

3.4 Nelle zone B1, con la eccezione delle sottozone B1.1, sono sempre ammessi gli interventi di ristrutturazione urbanistica previa redazione di apposito Piano di recupero, nonchè nel rispetto della disciplina degli edifici classificati e in coerenza con l’ordinato assetto del tessuto.

4. Descrizione degli interventi di ampliamento

4.1. Sugli edifici non classificati successivi al 1954 sono ammessi i seguenti interventi di ampliamento ed integrazione ”una tantum”:

1. a) Costruzione di posti macchina coperti qualora non realizzabili all'interno dei volumi esistenti,nella misura di un’ autorimessa per unità abitativa di superficie calpestabile (Scal) non superiore a mq 25. Tale manufatto può essere dislocato anche in posizione distaccata dal fabbricato principale, ma comunque ad esso prossima. La sua realizzazione è subordinata:
   • - al mantenimento delle autorimesse eventualmente esistenti: l’”una tantum” riguarderà l’eliminazione della carenza rispetto all’esistente;
   • - al complessivo riordino dei manufatti e delle aree pertinenziali,
   • - al non superamento di un altezza media interna di ml. 2,40 e di un altezza massima all’estradosso del colmo di copertura di ml.3,20;
   • - alla localizzazione del manufatto in posizione defilata dal fronte principale e, ove possibile, accorpata a realizzazioni analoghe sui lotti confinanti,
   • - alla schermatura arborea del manufatto nelle aree di confine con il territorio rurale.
2. b) Rialzamento di un piano del corpo di fabbrica principale.Tale intervento è ammesso solo per gli edifici aventi un unico piano fuori terra. L'altezza del nuovo piano non potrà superare ml. 3,50 né la linea di gronda dell'edificio confinante più alto. La realizzazione dell’intervento di sopraelevazione esclude l’accesso, contestuale o successivo, agli altri interventi “una tantum” di cui al presente comma, fatta eccezione per la costruzione di posti macchina coperti (lettera a).
3. c) Riorganizzazione planivolumetrica dei corpi di fabbrica secondari e delle costruzioni accessorie esistenti nell'area di pertinenza. Nell’ambito degli interventi di riordino delle aree pertinenziali é ammessa la riorganizzazione planivolumetrica delle volumetrie esistenti legittime anche con demolizione e ricostruzione delle stesse che potranno essere accorpate all'edificio principale in modo tale che l'aspetto finale dell'edificio sia unitario dal punto di vista architettonico; a tal fine saranno consentiti modesti aumenti degli annessi pertinenziali fino ad un massimo del 20% della SE pertinenziale esistente, a condizione che tali manufatti conservino la funzione accessoria e non abbiano altezze superiori a quelle dei manufatti esistenti.
4. d) Ampliamenti planivolumetrici del corpo di fabbrica principale delle unità immobiliari ad uso residenziale, nella misura indicata di seguito per ciascuna unità abitativa, anche con più interventi distanziati nel tempo:
   • - ampliamenti fino al 50% della SE esistente per uu.ii. aventi SE inferiore a mq 80,
   • - ampliamenti fino al 30% della SE esistente per uu.ii. aventi SE compresa fra mq 80 e 120,
   • - ampliamenti fino al 20% della SE esistente per uu.ii. aventi SE superiore a mq 120.
5. Per le unità immobiliari facenti parte di edifici che, alla data di adozione del Piano Operativo, risultino dotati di aree di pertinenza particolarmente ampie possono essere consentiti ampliamenti maggiori rispetto a quelli sopraindicati nel rispetto dei seguenti parametri:
   • - l'indice di copertura attuale deve risultare inferiore a 0,35;
   • - la massima misura dell’ulteriore ampliamento è stabilita con la seguente formula: (0,35-indice di copertura esistente)x 500;
   • - in nessun caso l’ulteriore ampliamento può eccedere mq. 60 di SE.
   Gli ampliamenti di cui a questa lettera d) sono ammessi solo per gli edifici ultimati alla data di adozione del presente PO ed a condizione che non abbiano usufruito in precedenza di ampliamenti “una tantum”.
6. e) Ampliamenti planivolumetrici dellle unità immobiliari e degli edifici a destinazione non residenziale. Per le unità immobiliari a destinazione d’uso non residenziale ricadenti in edifici plurifunzionali, se la destinazione d’uso esistente o prevista è ammessa nella zona B1, sono consentiti tutti gli interventi indicati per le uu.ii. a destinazione residenziale alle lettere a), b), c) ed al primo periodo della lettera d). Per gli edifici integralmente a destinazione non residenziale, in alternativa agli interventi indicati al periodo precedente sono ammessi ampliamenti fino al 20% della SE esistente purché non si superi un indice di copertura del 50%; gli ampliamenti non possono raggiungere altezze superiori a quella dell’ edificio esistente, maggiorata di mt 3,00.

4.2 Disposizioni particolari. Gli interventi di cui al comma 4.1 sono assoggettati alle seguenti condizioni:

• - gli interventi di ampliamento degli edifici principali e dei manufatti pertinenziali sono ammessi solo se risultano organiche e coerenti addizioni dei volumi esistenti e se mirano a qualificare l’edificato esistente ed il suo rapporto con il contesto insediativo;
• - gli interventi di ampliamento non potranno determinare l’aumento di più di una unità immobiliare rispetto a quelle risultanti da atti rilasciati e/o depositati alla data di adozione delle presenti norme,
• - gli interventi di ampliamento degli edifici principali e dei manufatti pertinenziali non potranno portare ad una superficie coperta superiore al 50% della superficie fondiaria nelle zone B1; ne’ potranno portare ad altezze di edifici superiori a quelle dell’ edificio confinante più alto;
• - gli ampliamenti di cui al comma 4.1 lettere c), d), e) sono cumulabili fra loro e possono essere cumulati con ulteriori premialità previste dalle presenti NTA solo a condizione che essi non superino complessivamente, come superficie edificabile, la somma della SE esistente del fabbricato principale e dei manufatti pertinenziali;
• - la realizzazione di cantine e di altri locali (inclusi i parcheggi) completamente o parzialmente interrati non valutabili ai fini del calcolo della SE è ammessa solo nel perimetro dell'edificio fuori terra;
• - per poter usufruire delle integrazioni planivolumetriche ammesse alle lettere b), d), e) del comma 4.1 dovrà essere presentato un progetto generale esteso all'intero edificio ed all'area di pertinenza nel caso in cui l’intervento comporti la modifica della sagoma e riguardi una o solo una parte delle unità immobiliari che costituiscono l’edificio; nel progetto dovrà essere documentato lo stato attuale dell’ edificio e delle sue pertinenze, l’inquadramento delle proposte progettuali di integrazione planivolumetrica rispetto all’intero edificio e dovrà inoltre essere dimostrato che gli interventi previsti non compromettono la possibilità di analoghi interventi ammessi per le altre unità immobiliari.
• - per gli edifici a destinazione residenziale e mista (compresenza di destinazioni residenziali e non residenziali nello stesso edificio) è sempre ammessa la sostituzione edilizia con demolizione dell’ edificio esistente e ricostruzione della SE esistente maggiorata degli ampliamenti ammessi al comma 4.1 e delle eventuali premialità di cui al comma 5.1 a condizione che non si superino i seguenti parametri:
  • IF = non superiore a 0,60 mq/mq
  • IC = non superiore a 0,40 mq/mq
  • H = non superiore a quella dell’edificio confinante più alto o a quella dell’ edificio esistente, se quest’ultima risulta superiore all’altezza degli edifici confinanti.
  Nell’ ambito degli interventi di sostituzione edilizia sopradescritti sono ammessi la riorganizzazione complessiva e il mutamento di destinazione d’uso, totale o parziale, dell’ edificio verso le funzioni ammesse nella zona B1 dal comma 2. Detti interventi debbono essere associati ad una complessiva e qualificata sistemazione degli spazi pertinenziali sulla base delle indicazioni dei primi tre a-linea del successivo comma 5.1.

5. Disposizioni per le sottozone B1 legate agli obiettivi dei tessuti consolidati

5.1 Agli interventi nelle zone B1 si applicano le seguenti ulteriori disposizioni legate agli obiettivi specifici dei morfotipi delle urbanizzazioni contemporanee che costituiscono i tessuti consolidati:

• - gli interventi di ampliamento e di integrazione non possono alterare gli allineamenti dei fabbricati e le sistemazioni a giardino sui fronti stradali, ne’ ridurre la permeabilità dei terreni a livelli inferiori a quelli ammessi dalle vigenti normative;
• - nel caso in cui le aree di pertinenza non presentino un ordinato assetto, gli interventi di ampliamento e di integrazione devono prevedere, ove possibile, una sistemazione a giardino dei fronti stradali inclusa la loro recinzione lungo la viabilità pubblica in continuità con le recinzioni esistenti nei lotti limitrofi;
• - per i lotti posti sul confine con la zona agricola tutti gli interventi di ampliamento e integrazione sono subordinati alla contestuale realizzazione di un progetto di sistemazione paesaggistica ambientale del margine urbano secondo le indicazioni contenute nell’ art.133, anche se il lotto non ricade in una delle porzioni dei margini urbani assoggettate a tale progetto sulla base della rappresentazioni delle tavv.1.n;
• - la realizzazione e cessione di parcheggi pubblici nell'ambito del lotto di riferimento o in aree attigue poste ad una distanza non superiore a mt.100 dal lotto è premiata con un incremento di mq 5,00 di SE (per ogni posto auto realizzato e ceduto) delle potenzialità edificatorie massime indicate per gli interventi di cui al comma 4.1 lett. d), fino ad un massimo di mq 15,00 di SE,
• - la cessione di aree per ampliare le sedi stradali e per incrementare la dotazione di spazi a verde pubblico è premiata con un incremento di mq 2,00 di SE (per ogni 40 mq di area ceduta) delle potenzialità edificatorie massime indicate per gli interventi di cui al comma 4.1 lett. d), fino ad un massimo di mq 14,00 di SE.

6. Norme per le sottozone B1.1

6.1 Nelle sottozone B1.1 descritte al comma 1 sono ammessi tutti gli interventi di cui ai commi da 2 a 5 con le seguenti limitazioni e condizioni:

• - non sono ammessi interventi di ristrutturazione urbanistica e di complessivo ridisegno dei lotti se finalizzati all’incremento della densità edilizia e/o alla modifica delle tipologie edilizie,
• - gli interventi di ampliamento degli edifici principali e dei manufatti pertinenziali non potranno portare ad una superficie coperta superiore al 45% della superficie fondiaria esistente,
• - gli interventi che comportano modifica della sagoma esistente non debbono alterare le caratteristiche tipologiche dell’edificio esistente e delle aree pertinenziali,
• - gli interventi di sostituzione edilizia di cui all’ultimo a-linea del comma 4.2 sono ammessi solo se non comportano una modifica della tipologia edilizia ed a condizione che non si superino i seguenti parametri:
  • IF = non superiore a 0,50 mq/mq
  • IC = non superiore a 0,35 mq/mq
  • H = non superiore a mt 3,00 rispetto all’altezza esistente ed in ogni caso non superiore a mt.10,50.