Piano Operativo

1. Il P.O. individua e disciplina le trasformazioni degli assetti insediativi ed infrastrutturali ed edilizi del territorio con valenza quinquennale nell'elaborato DIS03 - Disciplina delle aree di trasformazione.

2. Il P.O. individua le seguenti tipologie di trasformazione degli assetti insediativi del territorio:

1. a) sono identificate con il suffisso ID, le aree di trasformazione insediativa soggette a intervento diretto;
2. b) sono identificate con il suffisso P, le aree di trasformazione degli assetti insediativi soggette a:
   • - Piano attuativo (Piano di lottizzazione e Piano di recupero) - Titolo V, Capo II, Sezione I e Sezione III, artt. 115 e 119, L.R. 65/2014;
   • - Programma complesso di riqualificazione insediativa - art. 120 L.R. 65/2014;
   • - Progetto Unitario Convenzionato - art.121 L.R. 65/2014;
   • - Progetto di opera pubblica.

3. In relazione al precedente comma il P.O. individua i seguenti interventi di trasformazione e ne detta specifica normativa nel presente Titolo:

• - ID_01 Casaglia soggetta a intervento diretto
• - ID_02 Borgo San Lorenzo soggetta a intervento diretto
• - ID_03 Polcanto soggetta a intervento diretto
• - ID_04 Ronta soggetta a intervento diretto
• - P_01 Casaglia da attuarsi mediante PUC - Progetto Unitario Convenzionato
• - P_02 Ronta da attuarsi mediante progetto di opera pubblica
• - P_03 Ronta da attuarsi mediante PUC - Progetto Unitario Convenzionato
• - P_04 Ronta da attuarsi mediante PUC - Progetto Unitario Convenzionato
• - P_05 Ronta da attuarsi mediante PUC - Progetto Unitario Convenzionato
• - P_06 Luco da attuarsi mediante Piano attuativo (Piano di recupero)
• - P_07 Luco da attuarsi mediante PUC - Progetto Unitario Convenzionato
• - P_08 Panicaglia da attuarsi mediante PUC - Progetto Unitario Convenzionato
• - P_09 La Torre da attuarsi mediante Piano attuativo (Piano di recupero)
• - P_10 Borgo San Lorenzo da attuarsi mediante PUC - Progetto Unitario Convenzionato
• - P_11 Borgo San Lorenzo da attuarsi mediante PUC - Progetto Unitario Convenzionato
• - P_12 Borgo San Lorenzo da attuarsi mediante PUC - Progetto Unitario Convenzionato
• - P_13 Borgo San Lorenzo da attuarsi mediante progetto di opera pubblica
• - P_14 Borgo San Lorenzo da attuarsi mediante PUC - Progetto Unitario Convenzionato
• - P_15 Borgo San Lorenzo da attuarsi mediante PUC - Progetto Unitario Convenzionato
• - P_16 Borgo San Lorenzo da attuarsi mediante PUC - Progetto Unitario Convenzionato
• - P_17 Borgo San Lorenzo da attuarsi mediante progetto di opera pubblica
• - P_18 Borgo San Lorenzo da attuarsi mediante Piano attuativo (Piano di recupero)
• - P_21 Borgo San Lorenzo da attuarsi mediante progetto di opera pubblica
• - P_22 Borgo San Lorenzo da attuarsi mediante Piano attuativo (Piano di lottizzazione)
• - P_23 Rabatta da attuarsi mediante PUC - Piano attuativo (Piano di lottizzazione)
• - P_24 Sagginale da attuarsi mediante PUC - Progetto Unitario Convenzionato
• P_25 Borgo San Lorenzo da attuarsi mediante progetto di opera pubblica.

4. La disciplina riferita alle aree di trasformazione sopraelencate è definita da apposite schede normative e di indirizzo progettuale, contenute nell'elaborato DIS03 - Disciplina delle aree di trasformazione, in cui assumono valore vincolante:

1. a) lo schema planimetrico limitatamente al perimetro e alla definizione dell'area di reperimento del sedime edificato;
2. b) i dati quantitativi che specificano la S.E. di progetto, l'altezza massima alla gronda, la tipologia di intervento e la percentuale di superficie territoriale minima soggetta a cessione gratuita per la realizzazione degli standard;
3. c) le disposizioni particolari;
4. d) le prescrizioni della disciplina dei Beni paesaggistici;
5. e) le prescrizioni della V.A.S..

5. Assumono altresì valore vincolante le fattibilità geologica, sismica e idraulica contenute nell'allegato, denominato DIS03.1 - Schede di fattibilità geologica, idraulica e sismica delle aree di trasformazione, all'elaborato DIS03 - Disciplina delle aree di trasformazione.

6. Nelle schede normative e di indirizzo progettuale, contenute nell'elaborato DIS03 - Disciplina delle aree di trasformazione, assumono valore indicativo:

1. a) l'indicazione di percorsi, fermo restando l'origine e la destinazione;
2. b) i dati quantitativi nel caso di schede relative ad interventi di opere pubbliche.

7. Sul patrimonio edilizio esistente ricadente all'interno delle aree di trasformazione insediativa (P e ID) soggette a strumentazione urbanistica attuativa, Progetto unitario convenzionato o Piano di recupero, fino alla attuazione dei suddetti strumenti sono ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo, senza mutamento della destinazione d'uso o, comunque, gli interventi dettagliati per tale evenienza nell'elaborato DIS03 - Disciplina delle aree di trasformazione con riferimento alle singole aree di trasformazione.

8. Alla scadenza del quinquennio di efficacia del P.O., perdono di efficacia le previsioni delle trasformazioni degli assetti insediativi ed infrastrutturali ed edilizi del territorio individuati nell'elaborato DIS03 - Disciplina delle aree di trasformazione. Sul patrimonio edilizio esistente ricadente nelle suddette aree saranno ammessi gli interventi di cui al Titolo 2, Parte 2 e di cui al Titolo 1, Parte 4 delle presenti norme.

9. Nelle schede di trasformazione è indicata, a soli fini conoscitivi e di monitoraggio, una stima delle consistenze presenti: l'esatta indicazione delle quantità e destinazioni d'uso esistenti e legittime dovrà essere comprovata a cura del proponente in sede di proposizione del piano attuativo ovvero, quando prescritto il permesso di costruire convenzionato, al momento della proposizione dell'istanza.

1. Gli interventi edilizi relativi alle funzioni abitative, turistico ricettive, produttive direzionali e commerciali dovranno garantire una buona permeabilità dei terreni e rallentare i tempi di corrivazione delle acque meteoriche. Per determinare la congruità di tale prestazione è utilizzato l'indice di Riduzione Impatto Edilizio (RIE). Sono tenuti al rispetto dell'indice RIE gli interventi edilizi che interessino superfici naturali o artificiali esposte agli eventi meteorici ricomprese nel lotto urbanistico di riferimento.

2. L'indice di Riduzione dell'Impatto Edilizio (RIE) consente di accertare la qualità dell'intervento edilizio rispetto alla permeabilità dei suoli; considera:

• - la tipologia e i materiali delle superfici esposte alle acque meteoriche;
• - la gestione e l'eventuale recupero/riuso delle acque meteoriche;
• - la piantumazione e il rinverdimento pensile.

3. L'obiettivo è di garantire l'indice RIE di progetto (RIE 2) migliore possibile, a partire dalla rilevazione del RIE dello stato di fatto (RIE 1). Il modello di calcolo, i valori prescritti per l'indice RIE per le diverse destinazioni urbanistiche e i parametri di riferimento per le diverse superfici sono contenuti in apposito Allegato al Regolamento Edilizio.

1. In ragione delle diversità insediative, paesaggistiche e funzionali, nonché sulla base degli obiettivi e delle strategie fissate dal P.S.I.M., il P.O. individua all'interno del territorio comunale le "Aree ID / aree di trasformazione insediativa soggetta a intervento diretto" elencate all'art. 86.

2. Le aree di cui al precedente comma costituiscono ambiti di completamento del sistema insediativo e sono individuate con apposito segno grafico e sigla identificativa negli elaborati cartografici DIS01.1, DIS01.2 e DIS01.3 in scala 1.10.000 e DIS02a, DIS02b, DIS02c, DIS02d, DIS02e, DIS02f in scala 1.2.000.

1. In ragione delle diversità insediative, paesaggistiche e funzionali, nonché sulla base degli obiettivi e delle strategie fissate dal P.S.I.M., il P.O. individua all'interno del territorio comunale le "Aree P / Aree di trasformazione degli assetti insediativi" elencate all'art. 86. Tali aree costituiscono ambiti strategici per i processi di sviluppo sostenibile del territorio nonché per la valorizzazione e/o riqualificazione del patrimonio insediativo.

2. Le aree di cui al precedente comma sono individuate con apposito segno grafico negli elaborati cartografici DIS01.1, DIS01.2 e DIS01.3 in scala 1.10.000 e DIS02a, DIS02b, DIS02c, DIS02d, DIS02e, DIS02f in scala 1.2.000.

3. Le schede normative e di indirizzo progettuale, contenute nell'elaborato DIS03, contengono l'indicazione delle quantità massime consentite per ogni ambito di trasformazione in relazione alle diverse funzioni ammesse. Ove l'ambito interessi aree sulle quali sono presenti manufatti dei quali è prescritta - ai fini dell'attuazione dell'intervento - la previa demolizione, le relative quantità sono già state computate nel dimensionamento massimo previsto dalla scheda.

4. La realizzazione degli interventi è condizionata alla contestuale realizzazione di opere pubbliche e/o di interesse pubblico nonché alla cessione gratuita delle medesime all'Amm.ne Comunale, secondo le previsioni contenute nelle specifiche schede.

5. L'impegno del soggetto attuatore alla realizzazione delle opere pubbliche e/o di interesse pubblico di cui al comma precedente è condizione per l'approvazione del Piano attuativo. In sede di progettazione esecutiva le previsioni grafiche contenute nelle specifiche schede potranno subire variazioni di dettaglio, non sostanziali, senza costituire variante.

6. Fermo l'impegno del soggetto attuatore alla realizzazione delle opere pubbliche o di interesse pubblico quale precondizione per l'approvazione del Piano attuativo (o del Progetto unitario), il medesimo P.A. potrà prevedere la possibilità di attuazione dell'ambito di trasformazione attraverso articolazione temporale in diverse Unità Minime d'Intervento (U.M.I.).

7. La convenzione, atta a regolamentare le realizzazioni previste dal Piano attuativo ed alla cui stipula è subordinato il rilascio e/o l'efficacia dei titoli abilitativi deve:

1. a) disciplinare il regime giuridico dei suoli, fermo restando l'obbligo di cessione gratuita all'Amm./ne Comunale delle porzioni di terreno come specificato nelle specifiche schede, di cui all'elaborato DIS03, nonché delle aree per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Nella convenzione potrà essere disciplinato il mantenimento del possesso da parte dei proponenti al fine di realizzarvi le opere di urbanizzazione previste;
2. b) individuare le opere pubbliche o di carattere pubblico la cui realizzazione costituisce condizione per l'approvazione del Piano attuativo, con le relative garanzie (ivi compresi gli interventi da realizzarsi a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti);
3. c) stabilire le modalità di attuazione degli interventi, le forme di utilizzazione e di manutenzione delle aree verdi, etc.

1. In ragione delle diversità insediative, paesaggistiche e funzionali, nonché sulla base degli obiettivi e delle strategie fissate dal P.S.I.M., il P.O. individua all'interno del territorio comunale due "Aree di riqualificazione degli assetti insediativi e/o ambientali" soggette a Programma complesso di Riqualificazione insediativa ai sensi dell'art.120 della L.R. 65/2014 e sono entrambe nel capoluogo: l'area della Soterna e l'area delle Fornaci. Tali aree costituiscono ambiti strategici per i processi di sviluppo sostenibile del territorio e/o per la riqualificazione degli assetti insediativi e/o ambientali, anche in rapporto agli spazi pubblici e agli elementi ordinatori dello spazio pubblico.

2. Le aree di cui al precedente comma sono individuate con apposito segno grafico negli elaborati cartografici DIS01.1, DIS01.2 e DIS01.3 in scala 1.10.000 e DIS02a, DIS02b, DIS02c, DIS02d, DIS02e, DIS02f in scala 1.2.000.

3. RIQ_1 - La Soterna.

1. a) La Soterna nasce nel 1942 come fabbrica chimica accresciuta poi come area produttiva non pianificata all'ingresso ovest di Borgo S.L., connessa alla vicina area industriale "La Torre" e che forma un insediamento produttivo unitario con la contermine area di Petrona del Comune di Scarperia. E' stata oggetto di studio come area urbana in condizioni di degrado urbanistico e socio-economico da sottoporre ad interventi di rigenerazione urbana per la sperimentazione condotta nell'anno 2014-2015 a seguito dell'accordo firmato tra Regione Toscana e Anci Toscana. Si trova tra la pianura agricola della Sieve e la linea ferroviaria Faentina, la viabilità di scorrimento la separa dal centro abitato.
2. b) La previsione di riqualificazione punta soprattutto al decongestionamento della viabilità accesso / uscita dal paese con la riorganizzazione della rete viaria interna all'area. Non secondaria è la dotazione di spazi pubblici - verde e parcheggi con il risanamento delle reti e la bonifica delle coperture degli edifici produttivi esistenti.
3. c) Sulla base dell'impianto storico, l'intervento dovrà prevedere la dotazione degli standard minimi: verde, parcheggi, strade per il transito pesante e mobilità slow, il recupero ecologico del torrente, la messa in sicurezza della S.P. n. 551 che attraversa l'area, la creazione di un centro di quartiere per le attività, commerciali e produttive, presenti nell'area e per le residenze.

4. RIQ_2 - Le Fornaci.

1. a) Le Fornaci nascono nel 1891 in località Vigiano Battiloro, dove c'era un ricchissimo giacimento di ottima argilla, fondamentale per la vita della fornace. Nel primo dopoguerra la Fornace Brunori era la più grande escavatrice di argilla d'Europa e raggiunse i 400 operai alle proprie dipendenze. L'inarrestabile crisi dell'industria dei laterizi, insieme all'obsolescenza degli impianti delle fornaci, portarono fatalmente al tracollo di questa gloriosa industria, fino alla demolizione delle monumentali ciminiere, simbolo di un secolo di storia mugellana. Con il tempo l'area delle Fornaci è diventata una zona industriale con edifici sia produttivi che residenziali di poco pregio.
2. b) Sulla base dell'impianto storico, l'intervento dovrà prevedere la riqualificazione dell'area su cui attivare interventi puntuali di "ricucitura" per la riqualificazione spaziale e funzionale in cui individuare possibili progetti di passerelle pedonali e ciclabili da Rimorelli al Centro.

1. In ragione delle diversità insediative, paesaggistiche e funzionali, nonché sulla base degli obiettivi e delle strategie fissate dal P.S.I.M., il P.O. individua all'interno del territorio comunale le "Aree soggette a Progetto Unitario Convenzionato" elencate all'art. 86. Tali aree costituiscono ambiti strategici per i processi di sviluppo sostenibile del territorio e/o per la riqualificazione degli assetti insediativi e/o ambientali, anche in rapporto agli spazi pubblici e agli elementi ordinatori dello spazio pubblico.

2. Le aree di cui al precedente comma sono individuate con apposito segno grafico negli elaborati cartografici DIS01.1, DIS01.2 e DIS01.3 in scala 1.10.000 e DIS02a, DIS02b, DIS02c, DIS02d, DIS02e, DIS02f in scala 1.2.000.

3. Il P.O., nell'ambito del perimetro del territorio urbanizzato e in presenza dei requisiti fissati dall'art. 121 della L.R. 65/2014, individua aree la cui trasformazione comporta un livello coordinato di progettazione e la previa sottoscrizione di apposita convenzione con cui sia garantita la realizzazione delle opere pubbliche correlate.

1. In ragione delle diversità insediative, paesaggistiche e funzionali, nonché sulla base degli obiettivi e delle strategie fissate dal P.S.I.M., il P.O. individua all'interno del territorio comunale le aree di trasformazione insediativa da realizzarsi mediante progetto di opera pubblica, attuabile anche per lotti funzionali, oppure mediante intervento edilizio diretto realizzato da soggetti pubblici o privati convenzionati con il Comune elencate all'art. 86. Tali aree costituiscono ambiti strategici per i processi di sviluppo sostenibile del territorio nonché per la valorizzazione e/o riqualificazione del patrimonio insediativo. Sono individuate con apposito segno grafico negli elaborati cartografici DIS01.1, DIS01.2 e DIS01.3 in scala 1.10.000 e DIS02a, DIS02b, DIS02c, DIS02d, DIS02e, DIS02f in scala 1.2.000.

2. Le schede normative e di indirizzo progettuale, contenute nell'elaborato DIS03, contengono l'indicazione delle quantità massime consentite per ogni ambito di trasformazione in relazione alle diverse funzioni ammesse. Ove l'ambito interessi aree sulle quali sono presenti manufatti dei quali è prescritta - ai fini dell'attuazione dell'intervento - la previa demolizione, le relative quantità sono già state computate nel dimensionamento massimo previsto dalla scheda.

3. La previsione di S.E. delle opere pubbliche potrà subire variazioni al fine di definire una migliore prestazione progettuale, anche in aumento, senza che ciò comporti variante urbanistica.

4. La realizzazione degli interventi privati convenzionati con il comune è condizionata alla realizzazione di opere pubbliche e/o di interesse pubblico nonché alla cessione gratuita delle medesime all'Amm.ne Comunale, secondo le previsioni contenute nelle specifiche schede.

5. La convenzione, atta a regolamentare le realizzazioni previste ed alla cui stipula è subordinato il rilascio e/o l'efficacia dei titoli abilitativi deve:

1. a) disciplinare il regime giuridico dei suoli, fermo restando l'obbligo di cessione gratuita all'Amm.ne Comunale delle porzioni di terreno come specificato nelle specifiche schede, di cui all'elaborato DIS03, nonché delle aree per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Nella convenzione potrà essere disciplinato il mantenimento del possesso da parte dei proponenti al fine di realizzarvi le opere di urbanizzazione previste;
2. b) individuare le opere pubbliche o di carattere pubblico la cui realizzazione costituisce condizione per l'approvazione dell'intervento, con le relative garanzie (ivi compresi gli interventi da realizzarsi a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti);
3. c) stabilire le modalità di attuazione degli interventi, le forme di utilizzazione e di manutenzione delle aree verdi, etc..

1. L'istituto della perequazione territoriale, costituisce parte contenutistica obbligatoria del P.S.I.M., e si attua attraverso la formalizzazione di accordi tra gli enti locali, nella forma degli accordi procedimentali.

2. L'accodo di cui al precedente comma è in fase di approvazione da parte della Giunta U.M.C.M..

1. Al fine di favorire l'accesso alla abitazione per le categorie sociali maggiormente disagiate, con particolare riferimento alle giovani coppie, il presente P.O. stabilisce quote di Edilizia residenziale sociale come quota percentuale delle quantità di edilizia residenziale prevista nelle aree soggette a Progetto Unitario Convenzionato e a Piano attuativo (piano di lottizzazione e piano di recupero) specificate nelle singole schede di trasformazione di cui all'elaborato DIS03.

2. Queste aree costituiscono standard urbanistico aggiuntivo ai sensi dell'art. 1 comma 258, della L. 244/2007 e dell'art. 63 della L.R. 65/2014.

3. In sede di convenzione saranno stabilite le fattispecie di edilizia residenziale sociale distinguendole tra:

1. a) cessione a prezzi calmierati;
2. b) locazione a canoni calmierati;
3. c) locazione a canone calmierato con patto di futura vendita.

4. Nelle aree di trasformazione soggette a Progetto Unitario Convenzionato o a Piano attuativo (piano di lottizzazione) è destinata ad edilizia residenziale sociale una quota pari al 30% della S.E. totale, salvo diversa indicazione specificata nell'elaborato DIS03.

5. In caso di nuova edificazione è possibile monetizzare la quota del 30% della S.E. totale solo quando le dimensioni dell'intervento non consentono l'articolazione delle due tipologie di edilizia residenziale (libera e convenzionata), come disposto all'art. 22 delle presenti norme.

6. Nelle aree di riqualificazione soggette a Piano attuativo (piano di recupero) è destinata alla realizzazione di edilizia residenziale sociale una quota minima pari al 15% della S.E. totale, ferma la possibilità di monetizzazione della stessa), nelle ipotesi di comprovata impossibilità già contemplate dal precedente comma 5, e come disposto all'art. 22 delle presenti norme.

7. La monetizzazione della cessione gratuita di una delle seguenti fattispecie, in relazione alle aree di trasformazione e di riqualificazione di cui ai commi 4 e 6:

• - di quota percentuale delle aree destinate a nuova edificazione ad uso residenziale;
• - di quota percentuale della superficie edificabile residenziale realizzata;
• - di pari superficie di edifici già esistenti nel medesimo comune;
• - di quota percentuale della superficie edificabile residenziale realizzata nel caso di ristrutturazione urbanistica che comporti cambio di destinazione d'uso o incrementi volumetrici, ad esclusione delle destinazioni d'uso industriali e artigianali;

è ammessa nei casi di interventi di modesta rilevanza ai sensi dell'art. 63 c. 4 della L.R. 65/2014, e come specificato nelle singole schede di trasformazione di cui all'elaborato DIS03. I proventi derivanti dalle monetizzazioni saranno destinati alle politiche di sostegno sociale.

8. L'edilizia residenziale pubblica costituisce una delle fattispecie dell'edilizia residenziale sociale.

9. Le aree e gli edifici esistenti di Edilizia Residenziale Pubblica possono essere oggetto di riqualificazione. A tal fine, sono ammesse addizioni volumetriche fino al massimo del 40% della S.E. esistente, per l'efficientamento energetico, l'inserimento di servizi privati e collettivi, e più in generale per il miglioramento delle condizioni abitative con progetto unitario.

1. Il P.S.I.M. individua il dimensionamento a livello di area vasta e a livello locale, riconoscendo il comune di Borgo San Lorenzo rispettivamente nella U.T.O.E. 3 - VALLE DELLA SIEVE e nella SUB U.T.O.E. 3C.

2. Il presente P.O. individua il dimensionamento in relazione alla SUB U.T.O.E. 3C come di seguito riportato in relazione alle categorie funzionali di cui all'art. 99 della L.R. 65/2014 e in relazione alla nuova edificazione ed al riuso del patrimonio edilizio esistente distinguendo tra territorio urbanizzato e territorio rurale quale esito della conferenza di copianificazione di cui all'art. 25 della suddetta legge: